东泰西桃园项目前期定位及物业发展报告 易居中国2010.4.1 地块SWOT3 4■唐延路周边生活配套不断成熟 ■周边土地基本已开发，未来供应量极小 ■公园楼盘未来稀缺 ■该缺乏区域高端精品项目 未来竞争项目不多 中等容积率城改项目 ■项目为城改项目 ■临南二环街面较窄 ■地块分割为三块 带自城市开发热点区的竞争 ■来自城市热点及高新新CBD的公园高档住宅竞争 ■未来政策不确定性导致的市场波动 优势区位及公园绿地 劣势 机会 威胁 优势 ■高新区传统高档住宅区 ■紧临丰庆公园及唐延绿地 ■交通便捷 ■规模优势 本案 项目区位 项目本体：高新区成熟区较大规模中等容积率项目，城改性质 经济指标 净用地：108793m2 容积率：4.23 总建面：460080m2 关键词 传统高档住宅区 双公园（丰庆+唐延） 中等容积率 城改项目 基于长久的企业及项目发展战略，确定本项目实现二大目标 1、在目前7000-10000元左右的价格平台上，实现18000元的价格突破 2、通过树立区域乃至全市高档住宅的标杆形象上，实现企业品牌的突破 基于东泰的企业及项目发展目标，如何实现项目价格达到18000元/平方米的突破？ 价格目标：均价突破18000元/平方米 产品：独创性？ 品牌：唯一性？ （通过项目品牌的唯一性，打造企业品牌的市场美誉度） 开发目标 价格：区域价格平台在7000-10000元/平方米 区位：高新区开发重心向南迁移，西桃园开发向西迁移 品牌：尚未树立知名品牌 市场现状 第一部分、宏观市场研究 从推动房地产发展的几个基本因素分析西安市房地产发展的基本面 市场基本面分析 Q1: 目前西安市房地产市场的发展环境？ Q2：2010-2012年市场的发展趋势？ 宏观市场研究 一、我们需要回答的问题— 二、我们分析问题的构架— 城市化进程引发需求 改善居住、旧改引发需求 家庭分裂引发需求 投资需求 人口：西安人口从2000年的688万人增长到2009年的858万人；根据《西安市城市总体规划(2008年-2020年)》规划，西安市2020年人口将会达到1070万人 ；增长的人口将引发直接的刚性需求 旧改：截至2009年年底，已累计完城98个整村1758.85万平方米的拆除工作 ；改善居住带拉力巨大的置业需求 投资：尽管当前国家政策是抑制投资需求，但根据国内外房地产发展的研究城果，投资行为始终存在，投资行为的剧烈程度与金融支持、经济基本面等密切相关 家庭：家庭平均人口由1990年的3.87人下降到2008年的2.9人，计划生育政策的实施及现代人的生活观念将使家庭平均人口持续下降 房地产市场长期需求 西安高速城市化、改善居住、家庭结构分裂及部分投资客将使西安房地产长期需求旺盛 人口 人口部分结论：西安房地产市场长期需求旺盛，成为未来市场健康发展的基石。