深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报·上海市场研究部 2013年·11月 2/22 一级市场：2013年11月上海合计供应商品房用地38宗，面积共138.47万平米，环比猛涨177.4%。土地供应 的突然加大主要是由于沪七条其明确表示2013年将供应1000公顷的住房用地，而截止政策出台（11月8日）， 上海还有近160万平米的缺口。2013年11月上海成交商品房用地21宗，面积共82.70万平米，环比上涨51.9%； 成交金额172.53亿元，环比上涨52.0%；其中，WINMINE INVESTMENT PTE.LTD竞得的黄浦区淮海中路街道45 街坊17/2宗地块为2013年度上海最新的单价地王 二级市场：2013年11月上海商品房批售面积194.54万平米，环比增加3.3%，同比增长52.4%。其中商品住宅 批售面积133.33万平米，环比减少6.8%，同比增加90.1%；商办批售面积61.24万平米，环比增加35.2%，同 比增加6.4% 2013年11月，商品房成交面积171.11万平米，环比下跌6.3%，同比上涨22.9%；商品房成交均价为24120 元/平米，环比微涨0.9%，同比上涨7.3%。商品住宅成交面积128.63万平米，环比下跌8.4%，同比上涨31.0%； 成交均价为25041元/平米，环比微涨0.4%，同比上涨15.0%。商办成交面积42.49万平米，环比微涨0.7%， 同比上涨3.5%；成交均价为21330元/平米，环比上涨4.3%，同比下跌11.8% 总的来讲：11月，上海土地市场再度进入炎夏：土地供应因距年度目标尚有差距，导致供应集中；而9－10月 供应的多宗土地也集中成交于本月，形成了供需两旺的格局 新增供应及成交方面，11月，上海商品房月度新增批售量仅次于3月，其中住宅批售环比略有下降，商办批售 量则为年度第三。商品房成交方面，政策的密集出台直接导致11月商品房、商品住宅均呈现量跌价稳的态势， 商办则因不在政策调控范围内而异军突起 后市预判：由于11月土地市场供应集中，各大房企纷纷看好上海市场，我们预计12月土地市场将进入白热化状 态。另一方面，我们预计商品房市场成交将进一步下降，其中商品住宅将持续下跌，商办则将迎来春天。这主要 是由于“沪七条”出台，直接导致供需均收紧：从供应面来看，区县预售指导价的出现直接导致一批项目无法取 得预售证而无法入市；从需求面来看，外地人购房资格提高，二套房首付利率从60%升至70%，浦东作为上海 最后一个回旋空间，政策再度收紧，将离异（或丧偶）带子女者一律认定为单身，非沪籍无购房资格，沪籍仅能 购买一套房。鉴于沪七条主要是为了抑制房价过快上涨，政策实施时间不会太长，预计明年政策解禁后，商品房 市场可能会出现爆发式的增长 1. 宏观经济 2013年1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）351669亿元，同比名义增长20.1%（扣除价格因素实际 增长20.2%），增速比1-9月份回落0.1个百分点。从环比看，10月份固定资产投资（不含农户）增长1.43% 2013年1-10月份，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比1-9月份回落0.5个百分点。其 中，住宅投资47222亿元，增长18.9%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7% 2013年10月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有2个， 持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.1%。与去年同月 相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅 为21.4%，最低为下降1.5% 2. 市场政策 2.1中央政府 11月5日，中国人民银行公布第三季度《中国货币政策执行报告》指出，下阶段重点是创造稳定货币金融环 境，促使市场主体形成合理和稳定的预期。央行强调，下一阶段中国将继续实施稳健的货币政策，保持定力， 精准发力，不放松也不收紧银根。另外，要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商 深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报·上海市场研究部 2013年·11月 3/22 品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求 11月6日，中国人民银行网站网站公布的货币政策工具新增常备借贷便利。从国际经验来讲，中央银行通常 综合运用常备借贷便利和公开市场操作两大类货币政策工具管理流动性。数据显示，6月、7月、8月及9月 SLF余额分别为4160亿、3960亿、4100亿和3860亿。这也是中国央行首次披露SLF余额数据 日前，由国家土地督察机构组织开展的维护被征地农民合法权益专项督察工作进展顺利，目前已精准聚焦未 经批准违规征收土地等7类问题，确定上千件重点问题线索移交省级人民政府，督促地方抓紧清查整改。据 悉，专项督察结束后，国土资源部将系统总结地方维护被征地农民合法权益的经验做法，研究制定进一步依 法规范土地征收管理、维护被征地农民合法权益的政策文件，维护好被征地农民的权益 11月9日，国家统计局发布2013年1-10月份全国房地产开发和销售情况。国家统计局数据显示，今年1-10月， 全国商品房销售面积9.59亿平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面 积增长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。全国商品房销售额61238亿 元，增长32.3%，增速比1-9月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长32.6%，办公楼销售额增长42.5%， 商业营业用房销售额增长23.0% 11月11日，住房城乡建设部将集中开展全国工程质量专项治理：决定用5年左右时间，在全国集中深入开展 工程质量专项治理工作，包括房屋建筑工程勘察设计质量专项治理和住宅工程质量常见问题专项治理 11月12日，十八届三中全会闭幕。为期4天的全会听取讨论了习近平受中央政治局委托作的工作报告，审议 通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。全会提出，适应经济全球化新形势，必须推动对 内对外开放相互促进、引进来和走出来更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深 度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区 建设，扩大内陆沿边开放 11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，《决定》提出十六大项共计六十条 意见，对我国社会经济全面深化改革做出部署。针对房地产欧亿·体育（中国）有限公司，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素 改革促进房地产长效机制建立健全 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》：推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转 移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中 等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》：完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系， 逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。调整消费税征收范围、环节、税率，把高耗能、高 污染产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法 并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税 11月15日，国土资源部党组召开党组中心组学习会议，学习、交流党的十八届三中全会通过的《中共中央 关于全面深化改革若干重大问题的决定》，结合贯彻落实党的十八届三中全会精神，下一步国土资源部应加 强顶层设计，加强国土资源战略研究和体制机制研究，在政府职能转变、土地制度改革、矿产资源制度改革、 国土空间规划等方面都需要加大工作力度。制度改革不能碎片化，要坚持资源要素的市场配置，坚定“大市 场”、“小政府”，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，强化国土空间规划对生态文明的支撑，积极 稳妥地推进土地制度改革，严格土地用途管制制度，推动建立城乡统一的建设用地市场 住房和城乡建设部日前下发通知，为巩固近年来工程质量管理成果、促进工程质量水平进一步提高、满足人 民群众对工程质量的更高期望和要求，决定用五年左右时间，在全国集中深入开展工程质量专项治理工作 专项治理工作包括房屋建筑工程勘察设计质量专项治理和住宅工程质量常见问题专项治理两方面内容 11月19日，商务部发布数据，2013年1-10月，外商投资新设立企业18184家，同比下降9.18%；实际使 用外资金额970.26亿美元，同比增长5.77%，连续9个月保持增长。10月当月，全国实际使用外资金额 84.16亿美元，同比增长1.24%（未含银行、证券、保险领域数据），增速较9月份的4.88%，进一步放缓 深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报·上海市场研究部 2013年·11月 4/22 11月19日，财政部部长楼继伟在《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文 指出，将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房 产税改革 11月19日，国家发改委主任徐绍史在《辅导读本》中撰文《健全宏观调控体系》中指出，在宏观调控机制 方面，调控决策和实施的规范化、机制化建设滞后，未来要建立全社会房产、信用统一平台 11月20日，中国人民银行副行长胡晓炼在《财经》年会上表示，利率市场化改革下一步要分三步走，等条 件成熟的时候将择机放开存款利率管制。今年以来，利率市场化迈出重要一步，金融机构贷款利率管制于7 月20日全面放开，刚刚结束不久的十八届三中全会则明确提出，要加快推进利率市场化 11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责。其主要内容包括：一、 由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、