xxxx xC03免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的欧亿·体育（中国）有限公司和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变， 我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： 新的政府法令 公司政策的变化 对苏州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告 的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认 为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界 因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、 质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包 括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出 让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。 xxxx xC03目录 一．研究摘要 二．项目场地分析研究 三．设计研究 四．宏观经济和政策分析 五．办公楼市场研究 六．零售市场研究 七．高星级酒店市场研究 八．项目开发综合分析 九．财务分析 一○．研究结论17 28 53 76 174 303 389 399 418 xxxx xC03一．研究摘要 xxxx xC03研究摘要 本项目位于苏州市金阊区，坐落于东西主干道路干将西路，邻近西环路；项目南邻苏州市人民政府和苏州市体育中心，东 接古城区，西面紧靠苏州高新区。项目占地26819.6平方米，建筑面积113619平方米，主楼高174.8米；用地性质为商业用 地，可以开发办公楼、酒店、零售等。项目具体信息如下表所示： 一．项目场地分析研究 本项目位于苏州市金阊区，坐落于东西主干道路干将西路，邻近西环路；项目南邻苏州市人民政府和苏州市体育中心，东 接古城区，西面紧靠苏州高新区。项目占地26819.6平方米，建筑面积113619平方米，主楼高174.8米；用地性质为商业用 地，可以开发办公楼、酒店、零售等。 该项目周边交通网络发达，可及性较好；项目位于苏州东西主干道干将西路，近西环路和三香路，与各主要区域的交通比 较便利；未来轻轨的建成将使本地区交通优势更明显，可极大提高在该区域开展商务活动的吸引力 同时该项目具有良好的可视性，知名度高，主塔楼曾是苏州的最高建筑，也是苏州市的标志性建筑之一。 本项目位于苏州高新区和苏州市中心区之间，距主要旅游景点的可及性较好；同时苏州适宜举办会议，受到政府、各类企 业和组织的青睐，也将成为酒店需求的重要来源之一。 但是，需要关注的是，该区域传统上为居住区，市场对该地段居住区的传统印象可能难以短时间改变，要聚集商气有待时 日；未来高新区的大型写字楼项目将构成直接竞争，金阊区内市级商业中心石路的商圈影响力对本项目的零售会构成一定 威胁，而且许多现有的四星级酒店正在装修或计划扩建，使得本项目竞争加剧。 A区B区C1区C2 区 形态园台形楼塔楼板楼板楼 原设计功能会展、银行办公、酒店办公餐饮娱乐中心 高度（米）27.2 174.8 44.8 20 地上层数44894 地上建筑面积（平方米）10832 60891 18187 6797 现状现A区、C1区已建成运行（主要办公用房、会展用房），而B区、C2区仅完成了土建结构工程和大部分外装修工程；内部装修尚未进行。 xxxx xC03研究摘要 二．设计研究 整体建筑施工质量较好，目前根据肉眼判断没有发现墙体出现裂纹，该部分需要由专业公司鉴定；设备大多是进口并质 量较高，部分设备已投入使用，未安装或为投入运营的设备也进行了比较好的保养。 建筑设计研究结论 A区A区（1-3层）可用于零售 A区（4层）可用于酒店的会议中心 B区B区（1-4层）可用于酒店 B区（5-11层）可用于办公 B区（13-27层）可用于酒店，但可能造成酒店规模过大，如果酒店面积过大，可用于办公。由于净 高低，可能需要降低租金来吸引对租金敏感的本地客户 B区（29-48层）可用于酒店 C1区C1区（1-4层）可用于零售 C1区（5-9层）可用于办公，但是由于其楼层形状过于狭长，可能将需要通过降低租金吸引客户 C2区C2区（1-4层）可用于零售 停车场目前所有地下停车场均位于A区地下，共计6957平方米，共约提供220个地下停车位，另外，开发商 确认地面尚有200个停车位，共计可提供420个停车位；另外，地下室还能增加100个机械停车位。 因此共计可提供520个停车位。 xxxx xC03研究摘要 三．宏观经济和政策分析 苏州市人口自然增长率保持较低，城市人口导入明显。 整体宏观经济发展在过去十余年间保持高速发展的态势,地区生产总值和人均地区生产总值均处于全国领先地位，并很有 希望在未来几年保持此良好势头。 第三产业占经济总量的比重相对稳定地保持较低，印证了制造业在苏州经济发展中的重要地位。 实际利用外资和对外进出口总额保持全国领先地位，在利用外资方面优势明显。但是由于外资项目中90.4%是制造业项目， 第三产业项目占比相对很小，因此对办公楼尤其是高品质的办公物业的需求推动作用强度有限。 相对与其他经济指标，苏州的社会消费品零售总额的排名明显靠后，这主要是由于苏州的整体经济是工业投资拉动，导 致苏州零售市场发展未能与城市经济实力保持同步提高。但零售增长率的快速增长则显示了苏州零售市场具有的广阔发 展空间。 苏州人均可支配收入和消费支出相对落后，表明苏州市民的消费水平和购买力未能与城市经济实力保持同步提高。但是 政府新规划了大量零售项目，旨在提升苏州整体零售市场的发展。 2006年初至今，国家对于房地产市场的宏观调控不断加强力度,相继出台了多项政策以及配套实施方案规范市场,内容涉 及到抵押估价原则，市场供应结构、价格的调整，银行贷款风险控制，抑制市场中的投机行为等具体问题，据此推测市 场将加速向理性回归，不断走向规范。 金阊区人口自然增长率略高于苏州市平均水平，2005年迁入迁出人口之比例明显低于苏州市平均水平。 金阊区、沧浪区和平江区三个属于市中心区的地区生产总值占苏州市区的比重大体持平，远远低于工业区、高新区、吴 中区和相城区，反映出金阊区的经济发展明显低于全市水平。 金阊区的第三产业已成为其经济的特色和龙头，第三产业占全区总量的比重远高于苏州市的平均水平。 金阊区社会消费品零售总额目前相对其他区排名较后，但政府正在对市级商业中心之一石路商圈升级改造，预计会给本 区域带来较为巨大的发展潜力。 民营经济扮演了金阊区经济的主力军角色，2005年该区民营经济的发展规模不断提升，并较上年均有大幅增长。