文本描述
巅峰之路——从地王到楼王 万科虎门项目定位策略提报 东莞中原事业三部 2010.03.31 汇报说明 阶段性的方案将包括以下三个方面的内容! 1、《项目运作发展战略》 2、《专项市场研究》 3、《项目定位深化研究报告》 根据前期沟通,本次报告重点针对项目的发展战略及 整体定位,并在产品规划方面进行延展。 聚焦“虎门新科地王” Part C.1 虎门新科地王诞生传奇历程 成交地价高达13042元/平方米 2010年1月28号 较2007年拍下的虎门地王——虎门一号的楼面地价高出1704元/平方米 广深莞佛四地开发商齐聚 竞拍十分踊跃,最终万科于162轮以7.9亿元的高价拿下块。 楼面地价更是达到5217元/平方米 万科高调进军西部一线镇区——虎门中心区 5217元/㎡的楼面地价意味着什么? 初步的房价成本财务计算: 楼面地价达(5217元/平米) 高层建安成本(3000元/平米) 前期费用(500元/平米) 年贷款利息及财务成本(250元/平米) 营销费用(450元/平米) 各项税费以8%计算( 800元/平米) 最终该项目的成本在10217元/平米左右 按30%合理的毛利润 项目预期销售价格要在14595元/㎡以上 而作为虎门洋房价格标竿的虎门1号,整体销售均价仅8500元/㎡,比万科的开发成本还低1717元/㎡。 预期售价要高出虎门1号近71.7%,远远抛离市场价格。 无论如何万科项目都已被摆在绝对豪宅的位置 意味着预期楼价要达到近1.5万/平米 核心问题思考 Part C.1 我们的思考—— “影响力”优势的建立: 产品的主导性(以品质为代表) 人文精神(人文精神) 东莞第一品质豪宅 实现每平米1.5万以上的售价 如何树立市场领跑的竞争优势 把握未来趋势的竞争优势方向在哪里? 地王豪宅的价格突破借鉴 Part C.1 历史总是惊人的相似,同样的一幕发生在整整2年前… 竞投房地产商最多:18 家 竞价次数最多:116 次 楼面地价最高:3513 元/㎡ 创下东莞土地交易“三宗最” 2007年1月18日,虎门、东莞双料地王诞生 按开发成本,预计要卖到8000元/㎡以上方可盈利,而此时虎门的价格水平才刚刚突破5000元/㎡,面临巨大价格挑战。 中心区豪宅借鉴——虎门一号