玲珑湾50号楼竞品分析 20120718 绿城御园：1-6月销售22套，金额5.3亿，主力产品段700-770，占比43%。 2012年1-6月去化22套，环比增加6套，成交量14233㎡。8套300-400㎡平层、14套725-1300㎡联排。在售房源贷款98折，全款97折。 购买客户：主要来自苏州五县市、江浙地区、上海等地，也有部分绿城品牌的追随者。 近期企划推广：无 后期产品：下半年重点推出二期76套合院（据悉，因融创的进入短期封盘调整）。 总评图包括：标注楼栋号，注明已推区域，下半年重点推售区域 企划跟踪：合院实景示范。 精装品牌：精装标准平层：8000；合院：12000。 优劣式分析： 优势: 中央景观轴法式对称风格彰显气派； 入户门厅使用大量贵重石材堆砌； 样板房配置顶级品牌凸显豪华精装，全套房设计； 样板段注重每一处的细节打造； 劣势： 平层产品单价高，无湖景资源； 清一色的装修犹如酒店，没有个性发挥的空间； 户型上采用十字圆厅设计，空间利用率不高。 分析： 该项目为别墅和平层混合社区，只有合院别墅和平层两类产品。 由于不占湖景资源，用贴金贴银的豪华装修作为卖点打造豪宅，高房价主要是支撑高档的装修材料上。因此该项目客群的置业触动点和我们项目的客群有本质区别。前者客群更注重仪式感，讲究高档贵气的装潢。而关注我们项目的客户更注重稀缺湖景资源的占有。 另外，总价段上也存在较大区别，御园大平层产品总价在1500万以上。 可以和客户从房子的增值保值为出发点进行竞品打击。砸钱盖起来的豪宅，今天有一个御园，明天还可以有一个，只要有地，就能重复出现。但是天萃所占据的正南观金鸡湖的湖景是没办法再复制的，买下了只有坐等升值，这也是天萃有别于其他非湖景豪宅的最大优势。 东方之门：1-6月销售7套，金额0.3亿，主力产品段230-500，占比66%。 2012年1-6月去化7套，成交量1056㎡。5套116-155㎡一房、2套194-204㎡三房。一次性付款98折，按揭99折。 购买客户：以园区和市区的私营业主和公司高级白领为主，以方便洽谈商务和接待宾客为主要置业目的，另外，也有一部分投资客。 近期企划推广：无 后期产品：以去化目前库存为主。 南楼公寓 （在售） 北楼商业 （在售） 公寓开盘