【浙江物产良渚花苑房地产开发有限公司】 研究思路： 基于整体排屋市场调价空间分析 基于区域排屋市场调价空间分析 基于竞品项目市场调价空间分析 竞品项目因子对比 项目SWOT分析 市场比较法定价 本案价格建议 定价策略建议 整体排屋市场调价空间分析 Part One 基于整体市场的价格建议 政策调控进入敏感期，房地产价格体系进入下行通道，为防止房价的报复性反弹，且为房产税开征和保障房建设赢取窗口期，短期内商品房市场调控主基调不变；尤其针对排屋高端物业市场的政策松口可能性几乎没有 指标看调控：中央主动调低经济增长预期为7.5%，为房产调控继续执行预留空间 两会看调控：温家宝强调房价远没回到合理价位调控不能放松 城市看调控：芜湖的限购松绑“三日游”；上海的“二套房放松”被叫停；象山限购取消的政府辟谣 房屋权属系统 全国联网 政策环境趋紧，整体排屋类产品市场供求比变动明显，攀升至2.0左右，打破既有市场供求基本均衡的格局；但排屋类产品价格体系变动不明显，整体市场的供求差距扩大和存量的高企，将会增加后续排屋市场价格下行的压力 香醍溪岸热销 限购 限贷 良渚板块：万科良渚文化村、朗诗美丽洲、赞成良著等 （排屋2.4-2.8万元/方） 之江转塘板块：云溪玫瑰园、梧桐燕庐、阳明谷、雅戈尔篁外等 （排屋3.0-5.0万元/方） 临平超山板块：龙湖香醍溪岸、夏宫等 （排屋合院1.8-2.3万元/方） 西溪留下板块：和家园、西溪里、西溪晴雪等 （排屋3.0-4.0万元/方） 闲林小和山板块：玉榕庄、西溪海、西溪郡、西溪玫瑰、溪上玫瑰园等 （排屋2.0-4.0万元/方） 银湖板块：上林湖、野风山、九龙一号等 （排屋1.8-2.2万元/方） 湘湖板块：南岸花城、湘湖壹号等 （独栋4.0-6.0万元/方） 典型项目 第一阶段（90年代） 银湖、之江 第二阶段（2002-04年） 西溪留下、闲林小和山 第三阶段（2005-11年） 良渚、湘湖 第四阶段（2011年） 临平超山 别墅发展脉络/格局分布图 杭州排屋类产品市场历经四个发展阶段，形成以西部为主的各个排屋产品聚集区；其中良渚板块起步较晚，在售项目较少，板块成熟度不高，板块价格体系稳定度稍弱