张家港阳光里程项目市场定位 博思堂地产综合服务股份有限公司 2011年 11月 分析篇 第一章：宏观环境综述 第二章：房地产市场环境 第三章：地块价值剖析 第四章：竞争环境研究 第五章：项目核心问题及策略 第六章：项目发展定位 3、区域规划背景 2、城市经济研究 第一章 宏观环境综述 1、经济政策环境 1、国内宏观经济背景——国内经济保持稳定增长，外需市场保持快速回升态势，国内经济基础进一步得到稳固；通胀预期增加，房地产保值功能将进一步得到提升。 2009年国内经济依然保持较高增速，尽管增幅有所放缓，但依然保持在8%以上，房地产发展的经济基础良好； 进出口高于此前市场的普遍预期，并创2008年10月份以来的17个月新高，外需对出口的恢复性拉动非常明显，也直接促进中小企业主购买力的恢复； CPI和PPI呈继续上涨趋势，全年通胀预期加剧，房地产保值功能将进一步得到体现，鉴于港城房地产需求的动因中房地产保值为重要购买目的，其对全市房地产市场的促进作用将逐步显现。 2、政策背景——近期楼市政策回顾 09.5.25 09.12.10 09.12.14 09.12.17 10.1.10 国务院发布通知指出，必须深化房地产税制改革，研究开征物业税，抑制投资性炒房卷土重来。 银监会下发通知，明确提出三个“不得”来进行二套住房的政策收紧。 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策不变 按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。 明确开发商以后拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。 09.6.22 国务院办公厅发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 调控政策出台的一系列信号铺垫，实现政策趋紧的渐进性。 实质性的进行调控预警信号的落脚，通过国务院主体的发布，一方面旨在稳定市场高预期，另一方面旨在加强落实后续的执行力度； 国家在房产调控初期呈现松紧有度的特征，避免政策带来硬着陆；后续从紧政策的出台已经成为必然。