济南“金融商务中心区”开发规划策略 天建金牛项目市场定位 及产品建议报告 谨呈：天建地产 我们的思维导图 开发商的目标 市场现状 项目面临的问题 项目定位 产品建议 快速回笼资金，保持合理利润，降低项目风险 根据开发商现有资源条件及运作方式并结合市场现状分析，把目标定位以下三点： 开发目标的确定 第二：价格突破6000元关口 第三：做天建标杆项目，实现项目和开发商品牌的双赢 第一：快速回笼资金 我们的思维导图 开发目标的确定 开发商的目标 市场现状 项目面临的问题 项目定位 产品建议 基本指标 项目总用地17120.5平方米，可规划建设用地14769.5平方米，用地性质为居住用地。 地上容积率：2.24 地下容积率：0.74 项目规划指标 项目最大地上可建筑面积为38349.92平方米。 地块四至 地块四至：地块的东面和南面的都为居住区，交通较方便，西面和北面紧邻金牛公园 地块东端：西工商河路和工人新村北村; 地块西端：西北部隔墙是金牛公园，西南部有社区道路与怡园小区相邻; 地块南端：王府庄社区道路; 地块北端：和金牛公园（动物园）一墙之隔。 金牛街道居委会 动物园 齐鲁鞋城 西工商河 王府庄 怡园小区 政策分析 新政抑制了投资性需求，整体市场观望气氛浓厚 ●自2007年1月5日至2008年6月25日，中国人民银行先后14次调高存款准备金利率，加强房贷管理和调控。2007年1月5日之前存款准备金利率为9%，当前是17%，增长了近一倍。 ●2008年，国土资源部先后出台多项政策法规，严格土地调控和监管，明确了土地参与宏观调控的政策取向。国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等的督察。特别是规定土地闲置期最高不得超过两年，商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。 ●2007年9月27日，中国人民银行、中国银欧亿·体育（中国）有限公司监督管理委员会为了加强信贷管理政策，下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。明确规定，对申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 开发商资金链受到威胁 近几年房价持续高涨 房地产泡沫大，有购房需求的人买不起房 市场反应：降价、销售量下滑等 中央宏观调控政策挤压泡沫，保障房地产稳步发展 投资性客户购房需求被抑制 整体市场观望氛围浓厚