呈送：融科智地（武汉）有限公司 撰 写：世联顾问（中国）有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 武汉融科天城项目定位及整体营销战略报告 前言 基础欧亿·体育（中国）有限公司研究 项目定位及整体营销战略 客户战略思考 及预期目标 项目限制条件 宏观背景分析 武汉房地产市场研究 高端置业群体专题研究 本项目规划方案及产品分析 项目SWOT分析 营销案例借鉴 项目整体定位及发展战略 产品优化建议 整体营销战略 研究背景 第一部分 第二部分 注：本报告格式为合同报告内容模版 前言 客户战略思考及预期目标 项目限制条件 研究背景 迫于现实的成本投入影响我们曾这样定义我们的目标—— 5亿的销售额在明年的市场中具体是什么样的概念？ 我们在市场中处于什么位置，占据了怎么样一个市场份额？ 达到这个目标我们的投入是多少？产品力提升的支出,推广包装的增多等. 项目的最低均价达到5500元/平方米 2007年，实现5亿销售额，确保净利 润率9%，内部收益率达到20%左右 客户战略思考与预期目标 上级公司是否可以接受这个速度价格关系？ 这只是启动区，启动区的整体价格能独立核算吗？ 市场整体态势如果变动，这样的均价确定是否是科学的？ 在这样的价格下，如果销售速度不能达到预期期望，企业可否接受？ 我们对上述数字有更明确地认识： 5500元/平方米是就整个一期住宅所希望达到的整体均价,也就是说启动区均价、2007年度均价将在这个范围内上下波动。 五亿是2007年度的实际回款金额（不考虑现金流出，也不考虑其它现金应付款），也就是说2007年度合同签约金额应高于五亿，预计达到5.5~6亿。 2000年以前：内部积累阶段。以开发建设自用型生产、办公物业为主。 2001-2003年：参与合作阶段。借助外部势力进入市场运作，积累自身实力。 惠州科技园、深圳科技园、研发中心 北京联想大厦 融科资讯中心、紫金长安 天津瑞景居住区 2004-2005年：成长发展阶段。 全国性扩张与布点。 武汉45万平米 长沙35万平米 重庆86万平米 橄榄城 回归到融科在地产发展的总体布局图上我们发现似乎不能简单用数字定义我们的目标 以北京为核心据点； 从厂房到办公再到开发住宅，融科在逐步走向独立； 跨步向长江流域的二线城市扩充，公司的独立开发能力将受到异地市场的考验。 目标是要在2010年成为联想控股的支柱产业！！ 客户战略思考与预期目标