阳江国际大酒店地块研究及策划报告 致广东中鼎集团有限公司 阳江国际大酒店地块研究及策划报告 致广东中鼎集团有限公司 原有酒店应如何处置？拆除重建？拆除不建？或者保留整改？ 本项目商业有多大的市场空间？如何提升本项目的商业业态？ 通过商业、酒店和住宅物业的策划，实现项目的价值最大化。 数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部 汇报思路 项目概况 项目背景 项目分析 阳江国际大酒店概况 阳江国际大酒店总建筑面积约47500平方米，占地面积约82000平方米。 项目背景－－国际大酒店的历史背景 阳江国际大酒店的客房结构及房价 阳江国际大酒店于1996年开业，开业初期，为阳江当时最高档的酒店。 客房总数248间，主要客房的平均房价为265元/天。客房类型和房价如右表： 项目背景－－国际大酒店的历史背景 阳江国际大酒店的历史经营情况 酒店开业初期（1998～2000年），全年营业收入在5000万元以上。 自2001年开始，营业额逐年下降；2003年开始，酒店已经在亏损经营；至2005年，已经发不出工资。因此，酒店的盈亏平衡点在4000万元左右。 酒店在2004～2006年，客房生意逐渐减少。开业初期，房价按市价的八折出售，中期按五折出售，最差的时候，甚至给旅游团的房价为100元。 正常经营情况下，餐饮的营业收入比客房稍高，如右下表所示。 项目背景－－国际大酒店的历史背景 阳江国际大酒店的历史经营情况 阳江国际大酒店的客户主要为两种类型：会议接待和旅游团，分别占的比例将近40%。散客及商务客户等约占20%。 阳江国际大酒店生意衰退的主要原因透析： 酒店为国企－－中国银行所属，经营者经营主动性较差，管理体制不完善。 政府部门的会议接待较多，回款较迟，影响酒店整体运作。 2003年开始，阳江中高档酒店供应量增加，导致市场竞争激烈。另外，漠江路的中高档餐饮亦夺去酒店的餐饮优势。 酒店长期没有重新装修，在竞争中处于劣势。 酒店经营下滑，员工失去信心，人员流动性大，直接影响到服务质量，导致酒店经营下滑得更快。 项目背景－－国际大酒店的历史背景