北京中铁新业顾问有限公司 二OO八年三月 中铁自在城市 (二期) 【前期定位策略报告】 中国中铁置业集团 站市场的高度 从客户的角度 以产品的精度 用推广的力度 完成蜕变! ——打一场漂亮的反击站 市场分析 定位分析 汇报纲要 营销推广 营销策略 费用预算 第一部分市场分析 A.宏观政策背景; B.广州市政府调控房价系列动作. 一、宏观市場环境 A1.潜在政策有可能持续出台; 2007年原被称为宏观政策消化年，认为只是对原有房地产宏观调控政策的逐项落实和逐渐细化； 连续的90/70、限制外资购房 、追缴土地增值税等新政实行以来，各大城市房价仍然在迅速上涨，国家开始考虑到宏观政策并未落实到位，种种迹象表明近期可能加大力度； 除传统的土地、规划、拆迁等传统监管内容外，多个新的监管重点如公积金监管、房产估价规范、预售款监管、集资建房规范、官商勾结下的官员低价买房的查处等正成为楼市调控“暗战”白热化的导火索。 随着宏观调控政策的不断出台， 购房者重新对国家宏调报以希望！ A2.经济显过热，银行加息压力增 自06年4月以来央行已加息三次，预期未来加息压力仍然比较大； 2007年以来四次上调存款准备金率； 控制流动性过剩，收缩银根； 加大置业成本。 利率早已走上上升通道，购房者开始更多考虑供楼问题 2007年股市空前大热，上证指数轻松突破4000点； 全民掀起股票、基金投资狂潮，开户人数暴增； 资金大量回撤，流入疯狂的股市，可能影响部分市民购房行为； 当然，对于投资性和高档物业而言，却意味着可以寻找更多急于变现的投机资本！ A3.股市屡创新高，全民投资热情空前高涨，资金投入暂离楼市; 自在城市花园的品牌形象始终是自住型中端物业，对 于从股市中抽离的投机资本吸引力明显偏弱！ A.宏观政策背景 B.广州市政府调控房价系列动作 一、宏观市場环境 1、增加土地供应----三年内全市十区每年供应土地5平方公里； 2、允许单位自建房----2010年基本解決中低收入家庭住房問題； 3、盘活存量土地----今年公幵出让16宗居住类闲置用地； 4、推进老城区改造----启动越秀、荔湾、海珠旧房连片改造项目； 5、加快审批速度----缩短商品住房幵发审批流程总体时间； 6、打击哄抬房价----全面检查全市楼盘，加强监督管理； 7、及时发布信息----大力宣传政府稳定房价的思路和决心； B1.2007年3月底出台穗七条，显示出广州市政府决心之大 可以说，继全国推出首个双限双竞地块拍卖之后，广州对于中央政策的反应，再次走在一众城市前列！