中文摘要
随着房地产业步入商业地产年代,城市综合体逐渐成为房地产欧亿·体育（中国）有限公司的新热
点。从当前的幵发实践来看,城市综合体作为开发周期长、投资庞大,业态复
杂的典型,它的开发是一个复杂的系统工程,复杂性远远高于单纯住宅开发,
因此,城市综合体开发必然承受巨大风险。

由于需把握各种业态所包含的复杂元素的组合和平衡,有效放大各业态的
协同效应,削弱其排斥作用,使得业态组合成为城市综合体前期研究的重要环
节,是项目开发成败的关键因素之一。

对于深圳市港城集团有限公司来说,目前正在开发的港城城市综合体项目
的业态组合是一项艰辛的工作。本文将以其业态组合为研究重点,运用城市综
合体功能组合的相关理论和房地产开发的相关工具及方法,详细￥业自身的
开发能力及资源匹配程度、项目本身的优势和不足、宏观环境和市 1状况、以
及未来竞争状况等四个维度进行分析,并通过SWOT分析对项目进行总体定位,
最后结合业态组合的主要因素与策略,提出了本项目的业态组合方案为“以居
住公寓为核心驱动,辅之于商务办公、星级酒店、配套商业、文化展示等业态”。

本文通过对港城城市综合体项目业态组合的实践探讨,希望能‘为幵发商及
相关工作人员提供城市综合体的科学的、系统的研究方法作为参_借鉴,更
为近郊区域和港口区域城市综合体的业态组合进行先驱探索。

关键词:城市综合体,四维分析,业态组合