PART 2 地 2.1板块价值分析 2.2产品价值分析 目录 Contents PART 1 天 1.1 宏觀环境分析 1.2 德清融入杭州趋势分析 PART 3 人 3.1德清客群分析 3.2杭州自住客群分析 3.3投资客群分析 PART 5 法 5.1产品策略 5.2营销策略 5.3推广策略 PART 4 道 4.1 品牌愿景 4.2 整合战略 4.3一期核心策略 PART 6 术 6.1战术分解 6.2创意分解 目录 Contents 天 读天时 1.1宏觀環境分析 1、目前市场正处于争论是否已经回暖的阶段，对于未来地产短、中、长期的表现，我司以为很难有一个精准的判断，同时对于本案这样的大盘来说，整体市场宏观面的情况并非策略参考的重点。 2、而在未来的一段时间内，房地产发展最为迅猛的，将是像德清和嘉兴这种借助交通优势，充分享受一线城市溢出效应的三线城市，因为它并非调控的重灾区，是投资者相对熟悉且无绝对门槛限制的城市； 3、德清房地产市场发展相对比较成熟，房地产开发品质尚可，目前本地市场基本需求趋于饱和，未来主要为改善和投资性需求，以及吸纳杭州辐射效应带来的各类置业需求； 部分观点来自保资行对于政策和投资客的长期跟踪 1.2德清城市发展时机 1、人口和县域规模所限，目前的德清城市发展已经到达一个瓶颈期，在没有政策红利和人口红利的情况下，德清的进一步发展必须仰赖杭州的溢出效应； 2、杭州的溢出效应，通过产业转移、居住溢出、区域融合，给德清带来事实上的人口红利和政策红利，由此决定了德清房地产发展的长期利好； 3、对此，德清政府深有远见，一直以来，不遗余力的推进融入大杭州的城市战略，使得在目前的政策时机面前，获得了非常好的发展条件。 德清融入杭州的历程： 2000年，几家杭资企业越过一座边界桥来到了德清雷甸境内开厂，引发了德清发改委负责人的思考，杭资企业开始北上了，德清与杭州是不是变成零距离了呢？ 2001年，德清县电信局统计德清县打往县境外的电话，杭州占了50%；同年，杭州市郊的萧山和余杭经国务院批准撤市设区；德清县的16个乡镇中有8个直接与杭州市区接壤，占德清边界线的50%。德清县委领导开始重视德清融入杭州这个课题。 2002年，《德清县2003-2007年经济社会发展战略研究》中明确了德清县接轨沪杭的发展战略，同年，杭州的城市定位和发展战略从“西湖时代”跨入“钱江时代”。 2003年，德清县委、县政府确定了把德清县打造成环杭州湾产业带重要的先进制造业基地为目标，并以国家级风景旅游胜地莫干山、浙北湿地下渚湖等旅游资源为依托建设旅游业，利用与杭州零距离的区位优势和快捷的交通优势，大力引进现代流通企业，成为杭州大都市北部的物流配送基地。