第3篇章： 如东洋口港项目·产品研究报告 上海一联·洋口巷项目组 2011年7月 版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归上海一联投资有限公司所有，未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：南通天瑞置业 如东洋口港商业项目研究工作 了解市场情况并形成初步定位方向 深化定位并形成整体定位报告 根据定位研究形成产品报告 第一阶段 第二阶段 第三阶段 工作任务 时间节点 最终成果 2011/05 2011/06 2011/07 市调 宏观及区域市场数据收集 如东县扫街式调研 针对政府的访问 针对消费者的访问 市调报告 市场环境分析 区域认知 访谈总结（政府、消费者） 项目条件分析 项目初步定位 分析推导 分析项目所在区域特性 研究项目产业基础 市调报告结果确定客户分类与产品导向 通过市场研究确定价格范围 整体战略定位报告 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 物业发展建议报告 总体规划设想 总体规划建议 分物业产品设计指导建议 开发策略 分期安排 报告整体框架 PART1 报告指导原则 本报告要解决的核心问题：根据项目各项元素，对已定位的物业产品给出设计指导建议 解决的主要问题： 明晰本项目产品的各项属性、整体形象、核心价值、环境资源等研究。根据各项元素，贴近整体形象，并对其中已定位的各种物业产品（商业、办公、住宅）分别给出设计指导建议。 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 根据前期的市场调研研究分析，并对项目的各类产品作出精准定位。 后期的产品设计建议则结合目前市场规律和定位原则为考量依据，完善产品深化及设计建议。 PART2 市场特征研判 市场机遇：如东商业整体投资市场较好，本案位于港口新城政务区，是区域内唯一的商业项目，无同类产品竞争压力 如东良好的商业投资环境辐射至乡镇市场，给乡镇市场带来利好影响。 商业投资市场较好 区域首个商业项目 港口新城政务区 政府重视项目发展 项目位于港口新城政务区，处于新区核心位置，未来区域发展会以此为中心，四周扩散。 且政务区机关人员会成为商业未来运营带来有力支撑。 本案作为区域内首个商业项目，扮演着领头羊角色，无同类产品竞争压力。 此外，作为首个商业项目可以在消费者心中留下最早、最深的印象，对未来商业运营产生利好影响。 项目是区域对外形象窗口，政府必然会重视其发展，会为项目的开发运营提供各方面利好支持。