泛城(中国)综合住宅服务
二○○五年六月
昆山地安千灯项目
市场研究及项目定位报告
致:昆山地安房地产开发有限公司
CITY INTEGRATEDRESIDENTIALSERVICES目录
第一部分项目定位及发展建议
第二部分宏观市场研究
第三部分区域市场研究
第四部分上海、苏州、昆山比较及互动研究
第五部分住宅供应及需求市场研究
第六部分项目研究
第一部分项目定位及发展建议
长三角经济圈内
项目总体定位
距上海最近的
升值潜力巨大的
中高档居住社区
第一部分项目定位及发展建议
市区、千灯及
周边地区
承付35万元以上的客户购房需求
定 位 思 路
第一部分项目定位及发展建议
可持续发展
本行建议
本项目采取差异化的竞争策略
昆山住宅市场未来供应量巨大，小高层楼盘众多
千灯地区的房地产处于起步阶段，住宅档次普遍较低。因此，本项目在当地需要有所突破，与目前市场在产品档次上形成差异化竞争
与昆山市区住宅相比，本项目需要在产品设计上有所突破，填补市区市场的空白点
项目定位及发展建议
第一部分项目定位及发展建议
我行建议本项目采用方案二，即采用中高档住宅的产品定位，既降低了项目操作的市场风险，又考虑到了整个市场发展对项目的影响
定位方案选择
第一部分项目定位及发展建议
众多购房者不考虑来千灯购房的主要原因是交通不便利，所以必须让潜在购房者了解本项目的可达性好，另外需要强调本项目来往上海非常方便
定 位 诠 释
第一部分项目定位及发展建议
目前千灯地区楼盘品质较差，缺乏高品质物业，住宅市场处于起步阶段，需要有所突破
项目所在区域现无商业配套设施，与现代人的生活需要无法匹配，需自身建设商业配套设施
在住宅市场起步阶段，做低档物业竞争激烈，没有必要；做高档市场风险巨大，市场培育成本很高，可行度较低；而中高档物业是较好的突破口，在成本方面也不会有很大增加
项目首期目标客户群定位
第一部分项目定位及发展建议
新昆山人为主
在昆山有稳定工作超过2年的常住人口。昆山外来人口众多占到总人口的近50%。这部分人群对自住型的住宅需求量巨大，且承付能力较高
以外企、私企中层人员为主。在昆山众多，2003年外企工业总产值占81%；私企工业总产值占14%。这些企业的中层管理群购房消费能力强大
以中青年为主，新昆山人具有年轻化特征，喜欢赋有现代感，并能提供优良生活品质的住宅居住。本项目可以为他们提供这一生活空间
上海人为辅
目前上海住宅价格甚高，交易成本不断增加。部分客户已经来昆山购房，主要为投资客。本项目可以配合沿沪产业带的发展作适当的宣传，未来投资潜力巨大，对上海投资者有很大吸引力。