【农房置地。华新项目主题定位策略案】 农工商房产 · 置换公司 上海 · 2010,06 观察篇：无乱局不英雄 1、宏观大势简析 2、市场课题界定 3、项目自身特征 观察篇：无乱局不英雄 1、宏观大势简析 2、市场课题界定 3、项目自身特征 新政下，中国看楼市的角度 自4月17日“新国十条”下发后，到目前为止，已有三个城市出台了地方政府新政细则。4月23日，青岛市政府公布《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》；4月30日，北京市政府公布《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（“京十一条”）；5月5日，深圳市政府公布《贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》（“深十三条”）上海版新政细则至今未予出台,空袭警报的长鸣直接导致楼市的成交量在观望中大幅萎缩。 上海地方细则迟迟未出，推测有以下几点： 1.静观其他已出细则地区的楼市变化，以做出更完善方案。 2.保障世博会期间市场稳定。 3.受到国家宏观调控，上海本地市场已经出现量跌的态势，静观市场转变。 上海细则内容推测： 贯彻中央“新国十条”基础上，细化“二套房”政策，还可能会推出限定购房套数，传闻“以家庭为单位限购2套商品房”。细则中包括最近市场热议的“房屋保有税”可能性不大。“保有税”出台可能视出台的政策，待市场消化后，视效果出台。“保有税”可能将成为保留政策。 但据消息人士透露“保有税”已经形成的初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。 楼市交易量下降 市场面临资金压力 观望情绪加剧销售低迷 温总理出面关注楼市发出的信号 房地产宏观大势前景黯淡 【新政对上海市场的影响】 对投资客影响大，成交量会大幅减少 购买成本的提高，这对投资客的影响会比较大，会打击到一部分的投资和投机性性需求。一段时间成交量持续萎缩，下一步市场极有可能会出现开发商降价促销急于销售的局面。