无锡天安曼哈顿项目营销诊断及对应策略报告 我司这轮汇报主要基于市场环境，针对天安曼哈顿近期所面临的困境进行一次全方位的扫描及诊断，以专业的态度提出我司的建议！ 开篇语： 天安曼哈顿目前所面临的困境： 天安曼哈顿——2010年7月推盘174套，目前为止成交41套，成交率23%，月均去化2套； 近九个月——成交2套，去化速率降至0.25套， 整盘价格——整盘价格维持在12000-13000元/㎡，12年1月附赠精装修，但成交无明显好转； 近九个月去化2套，成交惨淡！ 附赠装修后并无逆转 数据源自：金丰易居佑威联合系统 啄木鸟『精神』 寻找根源问题 市场环境 区位配套 单价面积 产品力表现 销售模式 营销推广 销售实力 层层梳理 市场环境 『步步剖析，透过实质看本质』 第①步 【大平层市场量价分析】 数据源自：金丰易居佑威联合系统 一季度320套 二季度290套 三季度180套 四季度411套 一季度240套 除11年第四季度由于绿城香樟降价跑量176套以外，无锡大平层市场近一年去化每季度基本稳定在200-300套之间，均价在9000-11000元/ ㎡波动，其中180-200㎡去化表现最好； 中观市场： 单从调控后市场表现，近一年多无锡大平层市场未显现出成交大幅回落趋势，市场成交量相对稳定，价格虽有波动，但基本处于一个区间内，中观市场没有明显恶化迹象； 从中观市场观察，本案无理由滞销 区位配套 『步步剖析，透过实质看本质』 第②步 华润悦府 西水东 九龙仓玺园 天安曼哈顿 绿城蠡湖香樟园 万科金域蓝湾 【周边在售大平层分布】 蠡湖板块 市中心板块 行车2分钟 金城路板块 湖滨路板块 从区位上表现，目前价值最高为市中心板块，蠡湖板块未来价值较高，本案由于距离市中心与蠡湖板块较近，受两边辐射，区位认可度较高；金城路板块是周边在售大平层个案区位价值最差个案； 行车4分钟 从配套上来说，绿城及九龙仓玺园距离周边配套行车有一定距离，且部分配套处于规划中，相对较弱； 本案及市中心板块个案周边配套成熟； 【周边在售大平层配套】 区位配套： 项目所属区位，周边虽无重大规划，但距传统市中心及未来金融中心较近，板块接受度较高；配套上相对于绿城香樟及九龙仓玺园来说成熟，并不存在区域陌生配套不成熟板块价值低等因素； 从区域价值观察，本案也无理由滞销 单价面积 『步步剖析，透过实质看本质』