盐城项目可行性研究报告关键问题走近盐城——感受港城经济现状 认知市场——诊断市场现状问题 地块属性——发掘项目可塑空间 定位运营——最大化项目效益 财务测算——价值判断 本次工作分为五个部分走近盐城——感受港城经济现状 Part One一、横向对比——与14个沿海开发城市对比研究 经济水平相对落后，未来可提升发展空间大 目前盐城经济水平与2002-2003年的青岛、宁波、大连水平相当，与温州、南通、福州2004-2005年的水平相似，上述城市发展的轨迹我们可以借鉴。相对而言盐城GDP规模与南通、温州、福州接近，尤其是与临近的南通存在可比性，随着苏通大桥的开通，盐城将更多受南通乃至上海的辐射与影响，将进入快速发展通道。 房地产落后发达沿海城市7-8年，落后次发达城市3-4年，居于三线城市中等水平 一、横向对比——与14个沿海开发城市对比研究 房地产市场相对落后，随着城市框架拉开，将迎来快速发展期盐城是地域与人口大市，正处于向大城市的转变过程中，潜力巨大 二、纵向对比——历年宏观经济状况分析 2008年，全市实现地区生产总值（GDP）1623亿元，较上年增长13.2%。 08年人均GDP为21000，上涨16%。人均GDP水平远高于整个苏北地区。按照国际惯例，房地产处于快速发展阶段。 全市人口831万人，城市化率仅为44.7%，随着城市扩容步伐的加快，未来提升空间巨大。 数据来源：盐城统年鉴一产比例下降，工业化时代来临，三产发展水平有待提高 二、纵向对比——历年宏观经济状况分析 盐城是江苏最大的农副产品生产基地，农产品资源优势突出。农业的产业结构随着时间也在不断的优化，产业份额也在逐步降低。 汽车、纺织、农业机械等支柱产业制造业发展水平不断提高，在经济发展中的支撑作用也在不断增强，盐城市工业年增加值增长迅速。城市居民的人均可支配收入在平稳增长，2008年市区城市居民人均可支配收入达15862元，比上年增长14.5%高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游水平。 但城市居民的人均支出整体的增长速度相对收入来看较为缓慢，城市居民的消费愿望并不强烈。 2008年恩格尔系数41.7增长率达7.5%，根据恩格尔系数看，盐城的生活水平刚迈入了小康阶段，但食物消费依旧是居民消费的最大支出，教育、文化、娱乐的支出比例在缓慢增长。 人均可支配收入平稳上升，但消费方向仍以餐饮娱乐为主 二、纵向对比——历年宏观经济状况分析三、盐城市城市发展条件 中国东部——“京沪东线”的重要节点 盐城处于“京沪东线”的发展走廊上，正在建设的沿海高速公路和准备开发建设的沿海铁路将为盐城的经济腾飞提供强有力的支撑，为盐城接受京、沪等特大城市的辐射提供了良好的联系。 长江三角洲——“北上海经济区”的重要成员 盐城市与上海及苏南地区的经济联系日益增强，盐城在区域经济格局中的重要地位将日益凸显，并将融入以上海为中心的2小时经济圈范围 江苏沿海——区域性中心城市 “京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员发展方向：重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北 城中片区:，以商业服务和居住功能为主。 城南片区:以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持东工西宿格局。 城西片区:以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区:以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区:基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区:居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局。 四、城市发展规划