“伟鹏·汤逊湖畔”居住区（暂定名） 项目前期定位建议书 凌峻地产（中国）有限公司 二零零六年九月 目录 前言 第一部分：市场篇 第二部分：战略篇 第三部分：产品篇 结束语 前言 非常感谢伟鹏公司邀请我司参与汤逊湖畔项目（暂 名）的前期策划工作。凌峻公司高度重视本项目，组织 了专项工作小组全程负责该项目的市场调研及前期战略 定位策划。 凌峻坚持以战略为项目运作大脑，唯有清醒的认识 和清晰的思路才是项目成功的至关保障。 前言 在整个项目的思考、讨论过程中，凌峻充分集中智 慧资源，站在全国视野高度，审视市场和项目的实际情 况，我们试图从欧亿·体育（中国）有限公司发展轨迹，实际项目的实践过程， 为项目建立一个科学、完整的战略理论体系，从而在战 略上把握项目开发方向和节奏，实现项目在不确定的市 场环境下能保证健康、正确地发展。 第一部分：市场篇 第一章：城市概况 一、城市印象 【印象一】天元 武汉已成为我国中部的经济、金融、贸易、科学、教育和信息中心，在全国城市布局中，武汉居于“天元”的核心位置。 【印象二】深厚丰富的文化底蕴 渊远的历史和特殊的城市位置，使武汉成为中国东西南北各种文化、传统和现代文化、中西文化融汇交流之地，造就了武汉深厚而丰富的文化底蕴。 【印象三】三镇分足鼎立 汉阳——工业中心/汉口——商业金融中心/武昌——政治文化中心 独特的“三镇鼎立”城市格局。虽然近十几年来已修建了多座跨江大桥，但居民长期形成的固有生活习惯仍未改变，不愿跨江而居的心理到现在仍很强烈。 一、城市印象 【印象四】水景资源丰富： 有“江城”之称,武汉也有“百湖之市”的雅称。水域面积占全市总面积的25%，水成了武汉独特的资源优势。 丰富的水资源使湖景盘和江景盘在武汉比比皆是，“水”已经成为中高档楼盘不可或缺但又已非稀缺的必备条件之一。 【印象五】九头鸟 形象地描绘了武汉人的特点——聪明、精明、好面子。聪明、精明而好面子的武汉人在对住房的需求上则体现在讲求社区品牌、厅大房小、客厅开间大等方面。 【印象六】不是东西——中部崛起 武汉不东不西，不南不北，可以说处于核心位置，也可以说处于东西南北的夹击之中，武汉在夹击中找不到自己的方向，陷入了“不是东西”的尴尬和迷茫。2004年3月，中央政府制定了“促进中部地区崛起，形成东中西互动、优势互补、互相促进、共同发展的新格局”的战略，在这个战略中，武汉将起到举足轻重的地位。 小结 武汉城市发展将借“中部崛起”和“十一五”的东风进 入到一个崭新的时期，城市的发展为武汉房地产市场的 持续发展提供了强大的支持力，而城市发展规划中一些 利好条件也将为本案开发提供更有利的条件。 第二章： 武汉房地产市场总体分析 一、房地产市场运行状况 1、商品房/住宅销售量分析 【关键词：平稳增长】 多年来保持平稳增长的势头，这表明武汉房地产市场需求旺盛，还有很大上升空间 一、房地产市场运行状况 2、商品住宅价格分析 【关键词：快速增长】 2006上半年，武汉房价顶住宏观调控影响，仍然保持大幅上涨态势，在一定程度上彰显着房地产市场的活力，可以说，近两年武汉房地产市场进入了一个快速发展的新阶段。 一、房地产市场运行状况 3、商品住宅投资消费分析 【关键词：投资市场启动】 根据统计数据，在武汉商品住宅销售中，投资购房所占比例在2003年仅为0.7%，2004年迅速上升到6%，2005年约占10%。预计今后几年，投资购房所占比例仍将上升，吸引投资者将成为开发商不可不关注的市场。 4、开发商分析 【关键词：大鳄云集，高手如林】 从2003年开始，万科、顺弛、中海、深圳金地、奥林匹克花园、保利等国内房地产巨头纷纷抢滩武汉，05年，更有世茂、瑞安、和黄等香港地产大鳄在武汉强势登陆。可以说，武汉是中国内地最多业界高手云集之地。 5、产品分析 【关键词：不逊一线城市】 各品牌开发商进入武汉后，不仅带来了雄厚的资金实力和成熟的开发模式，更带来了他们最优秀的产品，武汉房地产市场的产品从整体规划、园林景观到户型设计都已经达到了非常高的水平，很多产品的综合水平已经不逊色于北京、上海、广州、深圳等一线城市！ 一、房地产市场运行状况 项目规模：大盘众多 仅看武昌市场，在售或待售的规模在30-50万平方米的大中型楼盘有十余个，而汤逊湖板块更是超级大盘的云集地，区域内大盘数量之多，规模之大是其他区域所无法企及 建筑风格：欧风盛行 目前武汉市场上的产品建筑风格以欧陆新古典主义风格为主，其中的代表如金地·格林小镇、宜家汤臣、美加·湖滨新城等，现代风格的项目也有不少，如东湖天下、万科·城市花园等，在不同的区域，建筑风格的选择也不同 。 规划设计：围绕外部景观做文章 由于武汉江、湖等自然景观资源丰富，很多楼盘在规划设计时主要都围绕外部景观资源做文章，以保证更好的观景性为核心，但除一些较优秀楼盘外，很多项目都存在忽视内部园林景观建设的问题 。 户型面积：小面积产品比例大增 因为近两年武汉楼价上涨过快，大大超出居民收入增长及心理接受度，购买面积小总价低的产品成为消费者可接受的选择。相对其他中部城市，武汉的户型面积略微偏小。 户型设计：精益求精 武汉的户型设计水平已经达到了全国的领先水平。 入户花园、宽景阳台、客厅餐厅分离、二进式卫生间、储藏室、独立主卧套房、带书房主卧等沿海发达城市先进的户型设计理念都已被广泛应用。