22 报告目录 Part1. Part2. Part3. 本体条件与属性界定 开发目标与问题梳理 各物业发展机会及定位方向 Part5. Part6. 规划落实及产品建议 经济测算 Part4. 案例借鉴及整体战略 公寓定位及产品建议 写字楼定位及产品建议 住宅定位及产品建议 商业定位及产品建议 3项目本体解析本体条件与属性界定—— 本体。 宁波是浙江经济最发达城市之一，在长三角位 处前列，经济以第二产业为主，私营经济发达宁波市作为三线城市代表，私营经济发达且众多国内知名品牌企业，居民 人均收入高，购买力强劲，为房地产市场发展有力支撑 19196 10717 7012 6880 6146 6010 4080 3637 3580 32915000 10000 15000 20000 25000 上海 苏州 杭州 无锡 南京 宁波 南通 合肥 常州 绍兴 长三角城市2011年GDP排名（亿元） 2011年底，全市私营企业 达到14.2万户，个体工商户 33.03万户，两者合计占全 市经济实体总数的94.7%。 2011年，私营企业户数在 一、二、三产中的比重分别 为0.92%、49.53%和 49.55%。 2011年市区居民人均可支 配收入34058元，农村居民 人均纯收入16518元。 4.2 55.5 40.3 宁波市2011年三产比例 第一产业（%） 第二产业（%） 第三产业（%） 产业类型 传统优势工业 临港型大工业 新技术产业 服务业 主要欧亿·体育（中国）有限公司 纺织服装业、日 用家电业、输变 电设备制造业、 机械工业、汽车 配套产业 石化工业、钢铁 工业、 电力工业、 造纸工业 电子信息业、 新材料、生 物技术和现 代医药 商贸业、旅游 业、房地产业、 金融业、会展 业、社区服务 业、智力型服 务产业 城市背景 随着国家海洋经济发展战略实施和城市群交通 发展，将有望拉升宁波城市能级与经济地位浙江海洋经济发展示范区规划： “一核两翼三圈九区多岛”为空间布局的海洋经济大平 台，宁波－舟山港海域、海岛及其依托城市是核心区； 国家首个海洋经济示范区，政策推动发展可待 宁波作为示范区核心依托城市，发展前景看好 宁波 杭州 上海 2小时可直达杭州、上海，产业联动密切 跨海大桥、舟山大桥和甬温台铁路开通，拉升 城市地位和发展 基于自身海洋经济优势同时莅临国 家发展战略机遇，产业联动下可望 推动宁波新一轮经济增长 城市机遇 2小时经济圈 拉通宁波周边城市群 海洋经济发展 鄞奉片区居城市中心，为“中提升”战略市区 最重要项目，政府强势拉动带来发展契机南统筹 中提升 北联 东扩 “中提升”战略的十大功能区块分别是具有金融、商 务、商业、文化、休闲、居住等功能的城市综合功能区 块 1.东部新城中央商务区 2.江北湾头休闲商务区 3.鄞州长丰滨江休闲居住区 4.鄞州南部商务区 5.东钱湖都市文化旅游商贸区 6.高新区科技研发园区 7.火车南站交通枢纽区块 8.镇海浙东生产性港口物流区 9.宁波保税港区 10.三江中央商贸区 湾头休闲商务区 （RBD） IFC\航运、会展中心 南部商务区/滨水休闲居 住 环东钱湖旅游休闲度假 区 莲桥街文化商业综合区 鄞奉路滨江商务居住区 江东核心滨水区 大庆南路综合区 区域为中提 升十大功能 区块市区核 心项目，政 府强势推 动，城市瞩 目 居住组团 混合功 能组团 鄞奉片区整体规划 城市东扩南进，中提升战略规 划持续重视三江口发展前景， 鄞奉片区作为中心区中央商贸 区定位，带来新的发展契机 项目为区域启动区 区域背景 城市中心，“中提升”市区最重要项目 整体规划：北联、东扩、南统筹、中提升 借势规划营造岸线新形象 区域未来逐步放量的改造项目、配套建设以及 片区各组团开发将会带动区域形象逐步提升区域整体规划 市区最后一席江景地块 未来：这里将是城市风景线 新湾区，新形象 区域机遇 项目为区域启动 区，未来需积极代 言区域，主导区域 发展提升项目整体 价值和形象 周边环境较为陈旧，大量区域坚守客户对区域期待明显 本报告是严格保密的。项目为区域首个开放项目，位于三江口核心区 边缘，地段优势明显且亲享南向沿江资源 自身优秀的地段和资源给予了项目作 为城市标杆的可能和想象空间 区位 宁波市核心区新滨江带，规划的尹江 岸路以西，南面紧邻奉化江，整幅地块 呈扇形，拥有绝佳的江景优势； 距离市中心核心商业区10分钟车程； 资源 占据城市核心位臵，紧邻城市商业中 心； 周边未来有在建南塘老街等特色文化 商业 拥有一线江景资源； 交通便利、环境优越; 居住组团 混合功 能组团 鄞奉片区整体规划 三江口 核心区 市中心核心地段，一线南向江景 项目 奉化江 南向奉化江江景资源 本体-地段