地王,出生已注定不凡 2010年长沙最值得期待的楼盘 建发地产将用经典来延续荣耀 序言 第一部分：项目面临的问题 ——界定问题 第二部分：达成目标的关键举措 ——价值突破解决方案 第三部分：推售策略与执行计划 报告核心内容 目标的理解 目标1.企业品牌：利用城市中心土地开发，建立企业品牌影响力，品牌一定是在项目销售速度或利润超出市场水平后才可能发生的。 目标2.利润最大：项目住宅规模有限，可适度拉长销售周期，实现更高的市场价格。 目标3.回款1.5亿：（2010年）按销售价格8000元计算，约销售1.9万平米，约200套销售，回款目标不高，速度不是核心，溢价才是关键。 湘江北尚 西山汇景 2008 2006 2010 汇金国际 建发美地 未来 以合适的速度，以超越市场价格，创造高溢价利润 品牌导入 品牌植根 品牌套现 新景祥对项目目标的理解： 项目所面临的问题1 政策由松转紧，短期内市场仍将维持惯性，未来房价上升动力将减弱 项目所面临的问题2 项目本质上已经是二个项目，即公建与住宅，综合体物业价值消减 项目所面临的问题3 住宅产品基本已经确定，受工地限制，未来展示条件有限，不具备豪宅KPI 通过前期与开发商沟通，产品调整与价值展示空间有限 项目不具备豪宅溢价的条件 项目所面临的问题4 中心城区未来将面临集中放量，稀缺资源的价值未来将可能被稀释，竞争项目土地成本较低，构成本案竞争威胁 六都国际 纳爱斯项目 化基厂项目 南湖4号地 电机厂项目 未来核心竞争对手放量近250万平米 项目所面临的问题4 从竞争周期来看，中心城区自2011年开始，将面临全面的竞争 支撑项目发展因素1 长沙房价仍处于中部地区的价格洼地，中心区上涨速度远高于其他区域，逐步与外围区域拉开差价。 国内重点城市房价对比，长沙房价仍处于中部地区洼地 2009年房价相对周边及一线城市上涨幅度较小 长沙2009-2010年房价走势图 中心城区房价平均涨幅在27%以上，大大高于其它区域