2 PART0序言|结论 108号商业地块 方案一：整体出售 敏感性分析： 媠地价每上调5%，净利润率下降约0.6%，投资利润率下降约1.5%，内部收益率下降约2.8%。 媠当地价上涨至150%时，投资利润率下降至17.5%，项目投资效益较小； 媠当地价上涨至170%时，内部收益率接近基准收益率8%，继续加价将会使项目开发风险加大。PART0序言|结论 108号商业地块 方案二：租售结合 敏感性分析： 地价每上调5%，净利润率下降约0.3%，投资利润率下降约0.7%，内部收益率下降相对较快，约1.5%； 当地价上涨至130%时，内部收益率接近基准收益率8%，继续加价将会使项目开发风险加大。PART0序言|结论 108号商业地块 方案三：整体出租 敏感性分析： 鰈地价每上调5%，净利润率下降约0.2%，投资利润率下降约0.5%，内部收益率下降约0.7%; 鰈当地价上涨至210%时，内部收益率接近基准收益率8%，继续加价将会使项目开发风险加大； 鰈当地价上涨至120%时，内部收益率为负值，项目开发价值空间基本压缩。PART0序言|结论 109号商业地块 方案一：整体出售 敏感性分析： 地价每上调5%，净利润率下降约0.5%，投资利润率下降约1%，内部收益率下降约1%。 当地价上涨至60%时，内部收益率接近基准收益率8%，继续加价将会使项目开发风险加大。PART0序言|结论 109号商业地块 方案二：租售结合 敏感性分析： 地价每上调5%，净利润率下降约0.4%，投资利润率下降约0.7%，内部收益率下降约0.7%。 当地价上涨至80%时，内部收益率接近基准收益率8%，继续加价将会使项目开发风险加大；PART0序言|结论 109号商业地块 方案三：整体出租 序号经济指标（万元/%) 1项目总投资245666.21 2项目总收入367384.09 3项目总利润121717.87 4净利润91014.09 5净利润率24.8% 6投资收益率37.0% 7内部收益率（IRR）6.3% 8财务净现值（FNPV）42157.13 9投资回收期8.05 土地价格22308万元时，投资利润率53.1%，但内部收益率已经略小于基本收益率8%， 由于写字楼项目整体持有在前期产生了较大的资金压力，项目开发存在一定风险。 109号地块按起始价22308万元售价敏感性 指标 售价 下调10%上调10% 项目总利润104063.76139371.98 净利润77773.51104254.68 净利润率23.0%26.3% 投资收益率33.3%40.5% 内部收益率（IRR）4.3%8.4% 财务净现值 （FNPV） 36024.1848290.09拿地策略 108号地块109号地块 地价浮动上限85%地价浮动上限130% 建议报价幅度0~50%， 超出50%后，由于对商业项目后期 操作的不可预见性，建议谨慎。 超出90%后，企业应根据自身对利 润率的回报要求报价。 财务指标： 采用租售结合的开发模式，以2012年吴江城南商业副中心定位能够落地为前提条件 盈利指标：地价浮动上限15%地价浮动上限90% 综合三种开发模式，以30%以上投资利润率为限制条件 市场比较：地价浮动上限15%地价浮动上限50% 以09年至今市区土地成交情况为对比条件 建议报价幅度0~15%， 超出15%后，由于该地块有规划限制条件， 在商业项目上的操作风险较大，建议谨慎。 PART0序言|结论 附：三个方案地价敏感性分析表