1目录目录目录目录
一一一一、、、、场地分析场地分析场地分析场地分析2
二二二二、、、、经济环境研究经济环境研究经济环境研究经济环境研究14
三三三三、、、、产业定位研究产业定位研究产业定位研究产业定位研究24
四四四四、、、、产业定位战略及发展建议产业定位战略及发展建议产业定位战略及发展建议产业定位战略及发展建议255一一一一、、、、场地分析场地分析场地分析场地分析
二二二二、、、、经济环境研究经济环境研究经济环境研究经济环境研究
三三三三、、、、产业定位研究产业定位研究产业定位研究产业定位研究
四四四四、、、、产业定位战略及发展建议产业定位战略及发展建议产业定位战略及发展建议产业定位战略及发展建议广东省及深圳市概况广东省及深圳市概况广东省及深圳市概况广东省及深圳市概况
广东省地处中国大陆最南部。东邻福建，北接江西、湖南，西连广西，
南临南海，珠江口东西两侧分别与香港、澳门特别行政区接壤，西南部
雷州半岛隔琼州海峡与海南省相望。全省陆地面积为17.98万平方公里，
约占全国陆地面积的1.87%；其中岛屿面积1592.7平方公里，约占全省陆
地面积的0.89%。2008年末，广东常住总人口为9544万人。

深圳市东临大亚湾与惠州市相连，西濒珠江口伶仃洋与中山市、珠海市
相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积全市总面积全市总面积全市总面积
1952.84平方公里平方公里平方公里平方公里。深圳经济特区特区特区特区是深圳市的一部分，东起大鹏湾背仔
角，西至珠江口的安乐村，南临深圳河，北靠梧桐山、羊台山山脉，面
积为395.82平方公里平方公里平方公里平方公里，东西长49公里、南北宽平均7公里，呈狭长形。

深圳市共设6个市辖行政区。其中，深圳经济特区内4个区，即福田区、
罗湖区、南山区、盐田区；特区外特区外特区外特区外2个区个区个区个区，，，，即宝安区即宝安区即宝安区即宝安区、、、、龙岗区龙岗区龙岗区龙岗区。6个区共
辖55个街道、727个社区。

来源：广东省政府官方信息和深圳市政府官方信息
深圳市是依山面海、风光秀丽的海滨城市。曲折蜿蜒
的大鹏湾海岸线长70多公里，分布着大梅沙、小梅沙、
溪涌、迭福、水沙头和西冲等水碧沙白的海滩。

雅宝创新园项目处在深圳市龙岗区，并且靠近福田区
和宝安区。

龙岗区龙岗区龙岗区龙岗区龙岗区概况龙岗区概况龙岗区概况龙岗区概况
ｐ龙岗区位于深圳市东部。该区于1992年11月11日建制，区人民政府驻龙岗街
道。行政区域东临大亚湾与惠州市相邻，西接宝安区，南连罗湖区与盐田
区，隔大鹏湾与香港新界相望，北靠惠州市、东莞市。大亚湾核电站在该区
辖区内。

ｐ2009年7月，深圳市委市政府决定设立坪山新区，将坪山、坑梓两个街道划归
坪山新区管理，行政区划仍属于龙岗。全区总面积全区总面积全区总面积全区总面积844.07平方公里平方公里平方公里平方公里（含坪山新
区面积160平方公里），辖平湖、布吉、坂田、南湾、横岗、龙岗、龙城、坪
地、葵涌、大鹏、南澳11个街道及坪山新区坪山、坑梓街道，共152个社区
（含坪山、坑梓街道23个社区）。全区海域面积440平方公里。

2007 年年末常住人口年年末常住人口年年末常住人口年年末常住人口193万人万人万人万人，，，，其中户籍其中户籍其中户籍其中户籍人口人口人口人口37万人万人万人万人。。。。

ｐ龙岗区是深圳的经济强区，也是深圳市重要的高新技术深圳市重要的高新技术深圳市重要的高新技术深圳市重要的高新技术
产品制造基地产品制造基地产品制造基地产品制造基地、成果转化基地、出口加工基地和特色产
业聚集基地。高新技术产业是龙岗的第一支柱产业高新技术产业是龙岗的第一支柱产业高新技术产业是龙岗的第一支柱产业高新技术产业是龙岗的第一支柱产业。涌
现出以全国最大的民科企业华为为代表华为为代表华为为代表华为为代表，，，，比亚迪比亚迪比亚迪比亚迪、、、、新天新天新天新天
下下下下、、、、雄韬雄韬雄韬雄韬、、、、方正方正方正方正等一批产值超亿元的龙头企业。

ｐ龙岗区是深圳首个获评“国家级生态示范区”的行政区，是
深圳最适宜人居的区域之一最适宜人居的区域之一最适宜人居的区域之一最适宜人居的区域之一。全区森林覆盖率达53.4%，
约占全市林地总面积的55%。

ｐ龙岗是深圳市东北部的交通枢纽深圳市东北部的交通枢纽深圳市东北部的交通枢纽深圳市东北部的交通枢纽，，，，铁路铁路铁路铁路、、、、公路四通发达公路四通发达公路四通发达公路四通发达。

区内铁路有京广线、京九线、平盐线(平湖至盐田)、平南
线(平湖至南山)等。高速公路有盐惠(深圳至惠州)、深汕
(深圳至汕头)、机荷(深圳国际机场至荷坳)、水官(清龙)高
速(清水河至龙岗)等，G205国道贯穿全区五街。尤其是东
部交通大动脉盐坝高速贯通后，从深圳出行更为自由方
便。

雅宝项目雅宝项目雅宝项目雅宝项目龙华新城规划龙华新城规划龙华新城规划龙华新城规划
垰龙华新城规划的法定图则适用范围：龙坂大道以南，梅龙大
道以西，南坪快速以北，龙华和平路以南，以及羊台山和大
脑壳山以东生态控制线所围合的地区，总用地面积10.3平方
公里。

垰片区的城市发展目标是：建设具有特色与竞争力的城市地区
，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副中心新城市副中心新城市副中心新城市副中心。

垰功能定位：以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，，，，
以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心
。

垰深圳北站位于梅林关民治街道民治街道民治街道民治街道，是深圳地区铁路中心客运
站，也是深圳铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站。

该站衔接京广深港客运专线、厦深铁路，并与地铁4号线、5
号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社
会车辆停车场接驳，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽
，将是全国重要的区域性铁路客运枢纽。

垰深圳北站未来将设立站台11座，轨道20股，主要办理广深港广深港广深港广深港
客运专线及厦深铁路等高速列车为主客运专线及厦深铁路等高速列车为主客运专线及厦深铁路等高速列车为主客运专线及厦深铁路等高速列车为主，兼顾部分城际线路。

该站建成后，从这里乘坐广深港客运高速列车，去香港西九
龙只需16分钟，到广州新客站只需要25分钟，到武汉只要3
个小时，到北京也仅仅需要8个小时，会让所有的乘客切实
感受广深港同城化便捷。

垰该工程总投资约为43亿元，计划在2010年7月建成西广场，
全部工程将于2011201120112011年年年年6666月底建成并投入使用月底建成并投入使用月底建成并投入使用月底建成并投入使用。

垰由于天然的区域优势，龙华新城和深圳北站的规划及实施将
使本项目成为最直接的受益者。

本项目本项目本项目本项目
深圳北站（新深圳站）
龙华
新城
规划
（法
定图
则）项目地块概况项目地块概况项目地块概况项目地块概况
本地块位于深圳市龙岗区西南侧，处
于龙岗、福田和宝安的交接地带。

地块总占地面积644,610.36㎡，㎡，㎡，㎡，规划范
围用地面积为306,916.65 ㎡，可建用
地面积为266,534.01 ㎡㎡㎡㎡。

容积率现为容积率现为容积率现为容积率现为4.2（基本确定），规划项
目总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约112万万万万㎡㎡㎡㎡。

红色边界为可建范围红色边界为可建范围红色边界为可建范围红色边界为可建范围，，，，蓝色边界为整
个研究范围。红线外不能有建筑，但
是可以有绿化、娱乐体育设施等。

雅宝水库雅宝水库雅宝水库雅宝水库
民治水库民治水库民治水库民治水库
R3
01-01
M1
02-01
M1
02-04G
02-02
G
02-03
-5,502.30 G02—10
78,045 5.813,440.31 M102—09
-3,636.81 U1202—08
172,490 5.730,221.21 M102—07
246,678 5.346,249.54 M102—06
223,438 5.937,593.28 M102—05
129,359 5.125,576.43 M102—04
-11,483.36 G02—03
-4,476.02 G02—02
149,313 4.334,715.35 M102—01
119,935 4.924,476.58 R301—01
建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积
(平方米平方米平方米平方米)容积率容积率容积率容积率
地块面积地块面积地块面积地块面积
(平方米平方米平方米平方米)
用地性质用地性质用地性质用地性质
代码代码代码代码
地块编地块编地块编地块编
号号号号
M1
02-05
M1
02-06
M1
02-07
U12
02-08
M1
02-09
G
02-10项目地块概况项目地块概况项目地块概况项目地块概况（（（（续续续续））））
项目场地的主体部分过去是一个工
厂，鞋厂和手袋厂，目前该厂已经搬
迁到其他地方，但是厂房还没有拆厂房还没有拆厂房还没有拆厂房还没有拆
除除除除，有部分厂房现在被用作星河丹堤
和雅宝项目员工的宿舍。后期随着项
目的正式开始建设，可以随时拆除。

该区域主要在地块02-03。

民治水库民治水库民治水库民治水库：：：：紧靠项目最西侧，由于有
部分排污进入，因而水质比较脏，但
是总体来说。

雅宝水库雅宝水库雅宝水库雅宝水库：：：：目前没有任何排污到此，
比较干净，可以改造为天然的公园。

顺新物流仓库顺新物流仓库顺新物流仓库顺新物流仓库为目前新建，即将投入
使用。

待拆迁厂房
顺新仓库顺新仓库顺新仓库顺新仓库
Airwell
西侧暗沟
东北场地为坡地北侧道路及工厂Airwell
民居民居民居民居
厂房厂房厂房厂房
民居民居民居民居
山体山体山体山体
绿化山体绿化山体绿化山体绿化山体
绿化山