万科2049创意汇价格推导 同策2012年9月6日 项目价格支撑 竞争存在于浦东市场，尤以陆家嘴向南为主 产品租金 周边住宅售价 竞争板块间的区位价格关系 体量小 禹洲蓝爵 均价：2.2万/㎡ 乐非天地 均价：2.17万/㎡ 龙珠广场 均价：2.1万/㎡ 禹洲国际大厦 均价：2.01万/㎡ 五玠坊 张江创新园 均价：1.71万/㎡ 张江集电港 均价：2.14万/㎡ 创想北园 均价：1.74万/㎡ 浦东软件园三期均价：2.21万/㎡ 新紫茂国际大厦均价：2.37万/㎡ 科技领袖之都均价：2.15万/㎡ 【选取原则】：2011-2012年浦东区域2-3万/㎡办公属性楼盘 浦东2-3万/㎡在售项目较少，主要集中在张江、金桥、外高桥一带 （除近陆家嘴售价较高外，多数项目售价以2万/㎡为主） 陆家嘴滨江 6.9-8.6万/㎡本案处于世博沿线的次核心办公区域，区域回报率约为4% 区域周边，多数在租普通办公楼盘，租金在2.15-3元/㎡/天之间，年回报率约为4%，销售速度慢 陆家嘴板块周边回报率可达5%竞争区域中，创意办公竞品主力租金约2.5-3.0元/㎡/天 创意园区客群企业大多规模较小，属于企业初期或上升期，对商务配套依赖较重；现有产品多数依附在六号线沿线及成熟的工业园区内； 目前市场上入驻企业，多为IT、设计、咨询类公司，部分工业园区受政府扶持，内有国企事业单位入驻自陆家嘴向世博滨江沿线发展的写字楼市场，普遍出租率较高，存在较好的市场机会 竞争区域中，写字楼竞品主力租金约2.5-3.5元/㎡/天 1