龙阳路项目
营销策划报告
PART 1 市场研究
一. 上海房地产市场分析（宏观市场分析）
市场
宏观经济
供需
整体平稳快速发展的基调未变
影响房地产市场的根本性因素
一. 上海房地产市场分析（宏观市场分析）
2005年宏观政策调控开始市场需求被压制
2007年需求的集中释放导致爆发一次恢复性增长
2008年房地产市场回归理性
一. 上海房地产市场分析（宏观市场分析）
2007年以来，为了稳定市场价格，政府从“增加供应”与“减少需求”两方面着手调控。

【加息】
【提高首付比例】
【提高公积金贷款额度】
【防止捂盘惜售】
【闲置土地处置】
限制需求
增加供应
政策市场分析
一. 上海房地产市场分析（宏观市场分析）
土地市场分析
土地供应逐年上升，中心区域土地供应仍然紧张
上海土地拍卖面积逐年增加，2008年1-4月推出土地超过400万平方米，2008年有望超过2007年的832万平方米的土地上市量；
从土地拍卖区域上来看，虽然2008年中心区域的比例有所提高，但主要的供应仍然来自于外围区域。

一. 上海房地产市场分析（宏观市场分析）
交易市场分析
成交重点区域更加倾向外环线以外区域
内环线成交比例逐步减少，从2004年的20%下降到2008年1-5月的8%；
内外环线间成交比例从2006年开始也呈现下降趋势；
外环线外成交比例逐渐攀升，从2004年的43%上升到2008年1-5月的63%。

一. 上海房地产市场分析（宏观市场分析）
交易市场分析
2007年，上海市全市商品房成交市场价量稳定增长，全市商品房供应量则基本保持稳定。

2007年末至今，成交量开始有所回落，成交价格在短暂盘整后继续上扬，表明一度受挫的需求市场已逐渐恢复。

商品房成交价格持续走高
一. 上海房地产市场分析（宏观市场分析）
交易市场分析
2007年新建住宅类商品房动态供需比为1：1.5，呈供不应求态势，较2006年的供需比1：1.03，进一步供求失衡。

无论是成交量、供应量还是成交均价在2007年第3季度达到高点后均出现大幅度的下滑。

市场已从明显供不应求向供需平衡转变