高山仰止
雅戈尔新海景花园全程营销报告
天启&开启
贰零壹零年壹月
新海景的任务
我们的整份报告都是基于对新海景整体战略定位上的考虑，提出了新海景的任务的四个设问
战略前思考-1
1、追求销售速度，确保回笼销售资金？
NO!
2、占位日益稀缺的城市与生态资源，提升土地价值，完成利润深度。

YES!
3、通过大平层做一次新的产品尝试，为后续项目提供多重选择机会。

YES!
4、宁波奢侈（顶峰）人群的一次新聚集。

YES!
1、小市场前后夹击，依托区位优势如何在竞争中求得良机？
2、不平衡的产品力，2000万的7联联排客户在哪里？
1）形态截然不同，总价相当
2）针对目标市场的炫富、斗富心态，如何合理定价
3）7-8联的联排是否需要调整到可以平和的竞争高度
新海景的问题界定
战略前思考-2
通过竞争比较与客户的敏锐触判，有几点疑惑需要答疑：
市场部分
市场破局项目解析产品价值
[一] 市场破局
局一：2009年，楼市怎么了？
局二：政府，你想怎么样？
局三：2010年，何去何从？
局一：2009年，楼市怎么了？
2009年中国经济扩大内需力争“保8”，消费者在通胀预期压力的影响下纷纷选择房地产做为保值投资途径，2009年经历了一轮社会财富大沉淀。

一线城市：成交量在4-6月达到最高峰，下半年因供应不足有所下降，但全年成交同比大幅攀升。成交均价快速上涨，并屡次刷新最高价格纪录。

以下数据均为宁波市六区数据：
2007年成交27166套
2008年成交11996套
2009年成交32955套，同比增275%
2009年新增供应量230万平米，去化量395万平米，供消耗存量165万平米。市四区销售均价亦超15000元/平米。

2009年历经：量增，量飙，价涨，价顶
宁波：市六区2009年成交量较2008年同比增275%，市四区成交均价超15000元/平米，市场存量仅余3个月去化安全量。

第一季量增
第二季量飙
第三季价涨
第四季价顶