用地规模约80亩，总建面6－10万平米左右。

规模较大，属牟平大盘开发。

项目开发背景分析
项目的产品形式组合、目标客群定位等对于“大盘开发”的项目来说非常重要！
新兴区域商品住宅项目的开发既充满机会，又面临不够成熟的风险！
规划条件受限小，可充分发挥用地价值。

项目开发背景分析
本项目在实现容积率突破时，一定要考虑项目规模与市场吸纳量之间的矛盾！
容积率、限高
限制较小
市场是否具有足够的吸纳量/消化能力
体量可做大
－总建面、户数增加等
矛盾
开发商预期－品牌与效益并举。

安德利集团属于烟台牟平的龙头企业，资金实力强，集团口碑、信誉很好；
本项目为集团进行商品住宅开发的第一个项目，一方面希望该项目能够顺利实现销售，另一方面能够积累一定的开发经验；
希望能将本项目打造成牟平品质最好、标志性的商品住宅。

项目开发背景分析
“顺利实现销售”意味着要结合牟平市场实际情况，多方位降低项目开发风险！
项目面临的核心问题
1、如何在顺应市场的前提下，降低项目开发风险，提高项目竞争力。

2、在风险控制的基础上，如何提高项目品质，实现一定的经济效益？
项目面临的核心问题
第一阶段工作重点：确定项目的规模/容积率、产品类型、目标客户等
第二阶段工作重点：产品细节如何打造？（总体规划布局、户型、园林、外立面等）
项目用地分析
宏观分析——城市尺度
中观分析——区域尺度
微观分析——地块尺度
烟台行政区划概况
烟台市区
宏观分析
烟台的城市中心区集中在芝罘区与莱山区，牟平区属于近年来得到发展的相对独立的新区。

烟台区域发展规划
宏观分析
现状牟平的城市发展程度相对芝罘、莱山较弱！
烟台城市发展沿海岸线方向东移，牟平与市中心的距离被逐渐拉近！（大学城）