哈尔滨中华巴洛克项目
整体定位及发展策略报告（中期）
谨呈：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司
2011-05-28
报告目录
Part1.Part1.
Part2.Part2.
项目本体解析项目本体解析
开发商目标解读开发商目标解读
Part3.Part3.城市宏观研究
城市宏观研究
Part4.Part4.商业市场研究
商业市场研究
Part5.Part5.客户分析
客户分析
Part6.Part6.项目整体发展策略
项目整体发展策略
本体条件本体。

项目资源条件如何？项目属性是什么？
项目位于哈尔滨城市中心区以东，老道外区内，认知度较
高，项目临近中央大街、秋林两大主商圈，区位优势明显
项目城市位置
项目位于城市中心区
以东，道外区内，地块
认知度较高；
项目位于老道外商圈
内，商业氛围稀缺，配
套设施老旧，生活环境
较差；
项目东侧紧临南四道
街，西侧紧临景阳街，
南侧紧临南勋街，北侧
紧临靖宇街；
项目西侧临近中央大
街商圈，南侧临近秋林、
果戈理商圈；
项目距中央大街商圈
约1.7公里，距秋林商
圈约2.2 公里，距哈尔
滨火车站约2.4公里。

...
项目规划一片三区，二期总建筑面积约14万平米，一期总建筑
面积3.5万平米，容积率平均在1.5左右。

技术经济指标
1区建筑经济技术指标
总用地面积60118.01㎡
总建筑面积97898㎡
容积率1.63
建筑密度59.67%
其中
A列改造0
B列改造6578㎡
C列改造0
D列改造91320㎡。

。。

2区建筑经济技术指标
总用地面积13211.21㎡
总建筑面积17251㎡
容积率1.31
建筑密度55.28%
其中
A列改造5272㎡
B列改造11875㎡
C列改造0
D列改造104㎡
3区建筑经济技术指标
总用地面积21204.51㎡
总建筑面积27570㎡
容积率1.30
建筑密度53.30%
其中
A列改造7710㎡
B列改造15870㎡
C列改造1844㎡
D列改造2146㎡
1、2、3区建筑经济技术指标
总用地面积94533.73㎡
总建筑面积142719㎡
容积率1.51
建筑密度57.63%
绿化率10.68
其中
A列改造12982㎡
B列改造34323㎡
C列改造1844㎡
D列改造93570㎡
复建沿街立面794延长米
地下车库46640㎡
一期已完工程主要技术经济指标
规划用地面积27450㎡
规划总建筑面积35512㎡
容积率1.29
建筑密度64.70%
绿化率10.21%
项目紧邻两条城市主干道，未来规划建设的地铁三、四号线在本
项目西南设有站点，未来通达性较好，但仍需要提升道路条件。

项目交通环境
南勋街
景阳街
承德广场站
靖宇街南四道街
项目紧邻两条城市主干道，即景阳街和南勋街；
未来规划建设的地铁3、4号线经过本项目，西南角
设有换乘站点承德广场站，3号线预计在2017年后开
通；
随着地铁线路的铺设和开通，未来本项目的覆盖范
围将急剧增加。

项目周边
项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设施
稀缺，小吃、建材批发市场居多，档次低，形成了低端商业聚
集区，商业基础较好但面貌较差。

序号
商业配套设施名称
序号
商业配套设施名称
1大地装饰材料商城9龙胜装饰材料公司
2富达装饰材料商店10亚盛建材
3吉祥装饰11工程建材
4银帝装饰材料12洗浴用品
5百盛建材13诺贝尔瓷砖
6吉祥酒店用品批发14惠达卫欲瓷砖
7北方陶瓷商城15建材商店
8德祥地板经销部16滨章水暖
序号
商业配套设施名称
序号
商业配套设施名称
1振江灯具商店8西顿照明
2大地电器商店9建一灯光音响
3远东家电10新大陆灯光音响商
行
4小家电批发11三合家电
5多田电器12华滨家电
6大全灯具总汇13宏祥电器
7胜球灯具大世界14吉祥电器
序号
生活配套设施名称
序号
生活配套设施名称
1红光混沌馆5中华食杂店
2哈利来6陈纪豆花蛙
3升平馄饨馆7老李太太熏酱馆
4全方位烧烤8
序号
生活配套设施名称
序号
生活配套设施名称
1鹰派卫浴4第八医院
2英皇卫浴5利国日杂批发部
3和成卫浴6刘岩日杂批发行