中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司分析报告
（2013年2季度）
出版日期：2013年7月 WWW.CEI.GOV
“新国五条”效用不断减弱，下半年楼市有望延续回暖态势
2季度，地方版“新国五条”正式实施，但对房地产市场的影响不断减弱，全
国楼市总体延续“量价齐升”的回暖态势，不过增长速度由1季度的“猛增”调
整为适度缓和的“快速增长”，下半年有望进一步调整为相对正常的“较快增长”。

从供给层面来看，前期政策不确定性带来的抑制因素逐步解除，房地产开发投
资基本稳定，土地市场不断回暖，新开工面积恢复增长。上半年，房地产开发投
资同比增长20.3%，较上季度末提高0.1个百分点；土地购置面积同比下降10.4%，
降幅较上季度末收窄11.6个百分点；新开工面积同比增长3.8%，恢复增长势头。

从需求层面来看，“新国五条”对市场的抑制作用非常有限，新房市场刚性需
求和改善性需求持续释放，商品房销售形势总体较好，不过基数影响下销售增速
高位回落。上半年，商品房销售面积和销售额同比分别增长28.7%和43.2%，增速
较上季度末分别下降8.4个和18.1个百分点。

从新房价格来看，主要城市房价持续上涨，但涨幅已出现逐步放缓迹象，供求
关系相对紧张的一线城市领涨全国。根据国家统计局的数据，4、5、6月，70个
大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量分别为67、65、63个，最大环比
涨幅分别为2.1%、2.9%、2.4%。

下半年，宏观经济复苏基础仍不稳固，货币政策和房地产调控将以稳为主，出
台新的全国性调控措施的可能性不大，“有保有压”的调控原则仍将持续。由于“新
国五条”的政策效用不断减弱，一二线城市土地市场持续升温，地价、房价上涨
预期仍然较强，购房置业需求有望持续释放，开发投资将保持稳定增长势头，预
计全年同比增长18.4%左右。从往年的经验来看，下半年将进入推盘高峰，商品房
成交量有望稳定增长，不过由于上年基数前低后高，销售增速将有所放缓，预计
全年同比增长13.2%左右。随着新推盘量的加大，以及政府对新推盘价格监控的延
续，主要城市新房价格涨幅有望延续2季度末的放缓势头，房价下行的城市将逐
步增多，预计全年商品房平均价格同比上涨9%～10%。

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目录
Ⅰ 当季概览.........1
Ⅱ 供求分析.........2
一、国房景气指数情况..........2
二、房地产业投融资情况........3
（一）投资：开发投资增长基本稳定，投资分化的局面有所加剧..........3
（二）融资：开发贷款、自筹资金加快增长，资金来源增速保持高位......4
三、土地市场情况..6
（一）供给：财政压力下政府推地热情高涨，房地产用地供应创历史新高..6
（二）需求：土地市场逐步回暖，房地产开发土地购置面积降幅明显收窄..7
（三）价格：土地市场延续回升态势，各用途地价环比、同比涨幅均有所扩大
........8
四、房地产市场情况9
（一）供给：商品房新开工恢复增长，全国商品房库存量继续走高........9
（二）需求：商品房销售形势总体较好，基数影响下销售增速高位回落...11
（三）价格：主要城市房价持续上涨，但涨幅已有所放缓...15
Ⅲ 趋势预测........17
一、房地产政策趋势预测.......17
二、房地产开发投资预测.......18
三、房地产开发资金来源预测...19
四、土地市场预测.21
五、房地产市场供给预测.......22
六、房地产市场需求预测.......23
七、房地产市场价格预测.......24
Ⅳ 政策解读........27
一、《关于下达<2013年全国土地利用计划的通知》........27
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II
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二、《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》........27
三、国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求...........28
四、《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》......28
五、《关于加快棚户区改造工作的意见》......28
Ⅴ 热点研究........30
一、房企存货或超1.56万亿元，“钱荒”下土地市场预计会转冷..........30
二、恒大发行类优先股产品，房企融资模式百花齐放.......30
三、中国房企海外投资已超百亿美元.........30
四、棚户区改造撬动新型城镇化，将拉动3000亿投资.......31
五、京沪同日诞生地王，一线土地市场火热或持续至三季度.31
六、地产信托随房价上涨持续“高烧”，6月172亿集合信托产品投向地产..31
七、房地产上市公司超70%涉财务粉饰，欧亿·体育（中国）有限公司整体财务风险最大..........32
八、土地抵押贷款近6万亿，五大行占放贷总金额45%.......32
九、《城市房地产发展风险排行榜》发布，三线城市供求风险最大........32
十、房地产企业业绩分化，已披露上半年业绩预告房企近四成预亏.......33
十一、楼市行政调控陷入僵局，房产税试点扩容箭在弦上...33
Ⅵ 上市公司........34
一、经营绩效：收入与利润大幅增长，上市公司经营业绩普遍飘红.......34
二、盈利能力：利润率同比下降，但环比有所提升.........35
三、偿债能力：资产负债率环比下降，偿债能力有所提升...36
四、营运能力：应收账款周转率下降，存货周转率有所提升.38
五、现金流量：货币资金高位增长，经营活动现金流入大幅增加.........39
六、代表性上市公司...........40
（一）万科企业股份有限公司...41
（二）保利房地产（集团）股份有限公司.....42
（三）招商局地产控股股份有限公司.........43
（四）金地（集团）股份有限公司...........44
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III
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（五）深圳华侨城股份有限公司.44
Ⅶ 关键指标........46
图表目录
图表1 2011年以来房地产开发综合景气指数.......2
图表2 2012年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速.......3
图表3 2012年以来住宅、办公楼、商业营业用房投资累计同比增速...4
图表4 2012年以来房地产开发投资资金来源累计同比增速.......5
图表5 2012年以来房地产开发投资主要资金来源累计同比增速...........6
图表6 2012年以来房地产开发土地购置面积及同比增速...........7
图表7 2011年以来全国主要监测城市土地价格环比增速...........8
图表8 2012年以来商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速.......9
图表9 2012年以来全国商品房及商品住宅待售面积.....10
图表10 2012年以来商品房销售面积和销售额累计增速..11
图表11 2013年上半年东、中、西部地区房地产销售量值及同比增速.12
图表12 2013年上半年18个重点一二线城市住宅市场交易面积及同比增速.....12
图表13 2013年上半年龙头房企销售金额集中度.13
图表14 2013年上半年中国房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20.........14
图表15 2012年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况.15
图表16 2012年以来全国100个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅.......16
图表17 2013年房地产开发投资总额预测.18
图表18 2013年房地产开发资金来源小计预测.....20
图表19 2013年房地产开发土地购置面积预测.....21
图表20 2013年商品房新开工和竣工面积预测.....22
图表21 2013年商品房销售面积和销售额预测.....24
图表22 2013～2015年房地产欧亿·体育（中国）有限公司关键指标预测.25
图表23 2013年1季度主要房地产上市公司经营绩效指标...........34
图表24 2013年1季度主要房地产上市公司盈利能力指标...........36
图表25 2013年1季度主要房地产上市公司偿债能力指标...........37
图表26 2013年1季度主要房地产上市公司营运能力指标...........38
图表27 2013年1季度主要房地产上市公司现金流量指标...........40
图表28 2013年1季度万科企业股份有限公司经营效益...41
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IV
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V
图表29 2013年1季度保利房地产（集团）股份有限公司经营效益.......42
图表30 2013年1季度招商局地产控股股份有限公司经营效益...43
图表31 2013年1季度金地（集团）股份有限公司经营效益.......44
图表32 2013年1季度深圳华侨城股份有限公司经营效益...........45
图表33 2013年2季度房地产欧亿·体育（中国）有限公司关键指标...........46
本报告图表如未标明欧亿·体育（中国）有限公司来源，均来源于“中经网统计数据库”
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Ⅰ 当季概览
2季度，地方版“新国五条”正式实施，但对房地产市场的影响不断减弱，全
国楼市总体延续“量价齐升”的回暖态势，不过增长速度由1季度的“猛增”调
整为适度缓和的“快速增长”，下半年有望进一步调整为相对正常的“较快增长”。

从供给层面来看，前期政策不确定性带来的抑制因素逐步解除，房地产开发投
资基本稳定，土地市场不断回暖，新开工面积恢复增长。上半年，房地产开发投
资同比增长20.3%，较上季度末提高0.1个百分点；土地购置面积同比下降10.4%，
降幅较上季度末收窄11.6个百分点；新开工面积同比增长3.8%，恢复增长势头。

从需求层面来看，“新国五条”对市场的抑制作用非常有限，新房市场刚性需
求和改善性需求持续释放，商品房销售形势总体较好，不过基数影响下销售增速
高位回落。上半年，商品房销售面积和销售额同比分别增长28.7%和4