房地产业动态研究报告

三季增长减缓，加息带来压力前三季业绩增长，增幅小于上半年：房地产上市公司在第三季结算的楼盘普遍偏少，前三季房地产欧亿·体育（中国）有限公司上市公司的收入和利润增幅小于上半年增幅。企业在第三季结算的楼盘普遍偏少是业绩增幅较小的原因。每股净利润低于沪深平均水平：前三季，房地产上市公司加权平均每股净利润0.105元，加权净资产收益率3.93%。每股净利润只有沪深平均值的50%。动态市盈率为39.51倍。加息增加欧亿·体育（中国）有限公司不确定性：房地产企业在加息后面临销售速度增长放缓甚至下降，同时销售价格也可能出现波动。这将直接影响到房地产企业的收入和利润率，进而影响净利润。对房地产上市公司收入和利润的影响将从2005年开始体现。04年预期仍旧良好：我们预测04年内房地产上市公司的业绩基本不会受到加息的影响。全年房地产上市公司的收入增幅很可能在15%左右；而净利润增长率为18%-20%的水平。但由于房价不会大幅下降，同时下半年钢铁、水泥等原材料价格也出现回落使建安成本下降，房地产业的毛利润率仍可保持在23%左右，不会出现很大回落。05年欧亿·体育（中国）有限公司销售增长放缓：我们预期05年房地产欧亿·体育（中国）有限公司总体的销售增长会放慢，全国商品房销售额增长率回落到18%-20%，上市公司的收入增长率则减少到8-10%的水平。由于资金成本的增加和销售费用的提高，利润率减少到20%，上市公司净利润增长率减少到10%。欧亿·体育（中国）有限公司评级为减持：由于预期05年房地产上市公司的收入和利润增长率会下降，同时考虑存在再次上调基础利率的可能性，我们已经调低对该欧亿·体育（中国）有限公司的评级至减持。
前三季业绩增长，增幅小于上半年2004年前三季，房地产上市公司加权平均每股净利润0.105元，加权净资产收益率3.93%。经中证报统计，04年前三季沪深1376家上市公司加权每股净利润0.21元,房地产上市公司的每股净利润只有沪深平均值的50%。以11月1日收盘股价除以前三季净利润的4/3倍计算的欧亿·体育（中国）有限公司动态市盈率为39.51倍。2004年前三季, 房地产欧亿·体育（中国）有限公司上市公司的收入和利润同比上半同期增长均出现增长, 但增幅小于上半年。企业在第三季结算的楼盘普遍偏少是业绩增幅较小的原因。主营收入、主营利润和净利润的增长幅度依然保持逐项增大的趋势，与今年以来房价快速上涨、企业利润空间扩大相符。1-9月，全国商品房平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨13%。其中，商品住宅平均销售价格为2566元/平方米，同比上涨10.9%。
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