城市经济，城市规划和房地产市场 柏兰芝 北京大学中国经济研究中心 此下载文件来自于东莞台商信息网 www.3722. (大量管理欧亿·体育（中国）有限公司下载) 一、导论 I. 金融业和房地产的关系—中国脉络 II.认识不动产 III. 房地产市场概况 不动产市场 不动产是一个市场博弈: --追求利益 --游戏规则 --参加者又不同角色和战略 --即使为了获利，也要了解经济的外部 性 新规则促使参加者改变博弈计划 变动的市场 例：办公楼小型化 --后工业社会 --企业削减办公用房费用 Kodak削减25-40%办公用房费用 不动产不仅仅是一个博弈 政府干预 增加投资--税收，补贴 限制开发--分区规划 参加者—包括政府的相互影响 经济领域+非经济领域 I. 金融业和房地产的关系----中国脉络（1） 以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少 房地产开发资金的四条主要来源:  自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金 金融业和房地产的关系----中国脉络（2） 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余欧亿·体育（中国）有限公司占70％： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。 金融业和房地产的关系----中国脉络（3） 　　 信用关系 ：金融业去年对30多个欧亿·体育（中国）有限公司的信用状况进行了内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金欧亿·体育（中国）有限公司、外经贸欧亿·体育（中国）有限公司和酒店业之前。  房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他欧亿·体育（中国）有限公司相比并不理想。 相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。   信用 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。 核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状况普遍较低。  金融业和房地产的关系----中国脉络（4） 紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查  银行界的反应：惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。 光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对于像北京城建集团，住总集团、建工集团这样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取项目。 中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目。实行“低层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加强对客户的监控。  中国建设银行：实施“个贷品牌”手段，全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实力强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。服务，保证金的扣留额度，担保的时间上都动了不少脑筋。  金融业和房地产的关系----中国脉络（5） 与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火  个人住房贷款的不良贷款率不足0.4％，再加上它具有担保方式完备，风险小等众多优点，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消费，使大量信贷资金转化为现实需求。  个人住房贷款 截至今年10月底，中国工商银行的个人住房贷款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元，增长了38倍，预计到2005年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到1596左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到12％以上。 .......