1Page1TCBL |1 Page1 前言 本报告为华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司受青岛恒隆基业投资有限公司委 托，对青岛渔人码头项目提供的前期商业研策报告终稿。 本报告从立地调研、消费者调研、市场及竞争调研、成功案例及战略解析、项目商 业定位和商业发展策略等多个层面提供咨询建议，通过与业主方多达13次的共同研究讨 论（详细阶段性内容请参见下页附表），得出此版终稿报告，希望其可以为本项目的 开发及发展讨论提供参考、借鉴和建议。 2Page2TCBL |2 Page2 报告全稿青岛渔人码头市场研究及商业策划报告（终稿）2009-3-23 报告全稿青岛渔人码头项目前期商业研策报告2009-2-24 报告全稿项目商业研策报告2009-2-19 商业策略部分讨论稿渔人码头商业策略建议2009-1-23 项目商业定位及租户落位讨论稿讨论稿2009-1-16 项目建筑设计之评审意见青岛渔人码头建筑规划建议2008-12-29 建筑设计平面之评审意见青岛渔人码头建筑评审建议2008-12-25 前期市场调研及项目初步商业概念策划讨论稿市场调研及商业概念报告2008-12-15 香港著名购物中心参观推荐及案例欧亿·体育（中国）有限公司青岛MGM香港购物中心参观推荐2008-12-6 前期市场调研之商业假设概念渔人码头商业假设概念2008-12-3 建筑设计指引建议青岛渔人码头建筑规划概念建议2008-12-1 项目商业规划及建筑设计建议渔人码头建筑规划概念建议2008-11-26 项目建筑设计及立面效果规划建议项目建筑立面概念设计研讨2008-11-25 项目建筑设计及商业规划建议渔人码头初步建筑建议研讨2008-11-24 涉及内容报告名称日期 青岛渔人码头项目提交报告清单 附： 3Page3TCBL |3 Page3 1.0 概论 2.0 城市商业发展趋势 3.0 项目立地评估及商圈分析 4.0 消费者调研 5.0 竞争分析 6.0 SWOT分析及项目成功战略 7.0 商业定位 8.0 租金标杆建议及租金测算 9.0 招商策略建议 目录 4Page4TCBL |4 Page4 1.0 概论 Notes：For reference only. To be confirmed by developers and construction expert teams. 5Page5TCBL |5 Page5 1、项目名称：青岛渔人码头项目（暂定名） 2、项目地点：山东省青岛市燕儿岛奥帆基地区域 3、项目性质：商业 4、经营方式：自持经营 5、项目规模：建筑规划面积约30,000平米 6、商业楼层：B1-3F 项目简介 本项目为一个位于城市核心景区的小型商业地产项目 6Page6TCBL |6 Page6 TCBL接受贵司的委托，利用多种专业分析方法为本项目进行了多个层面的分析，并通过 与贵司有关领导及工作人员的沟通，对于本方案进行了多次优化 研究方法 交付品：本项目在交付品中包含了商业研策阶段的所有内容 –核心发现（城市分析，内部评估，商圈分析，消费者调查，竞争对手研究，案例研究） –项目购物中心选型和核心价值定位 –项目业态及租户方案 –项目租金测算及招商策略 主要工作方法： –购物中心市场定位模型 –核心价值定位工具 –竞争对手优劣势分析及差异化分析方法 –城市消费者问卷调查活动 –商业业态及租户组合模型 –租金标杆测定及测算模型