项目位于栖霞区和燕路东
侧合班村69号
地铁1号线迈皋桥站15分钟
轻松对接繁华市中心；日后,
地铁3号线、4号线、6号线
环城线和7号线都将从黑墨
营——迈皋桥——新庄一带
穿过，区内共设站11个。

幕府东路、栖霞大道和玄
武大道，构筑主城“井字＋外
环”快速通道的北线部，新建
和燕路、红山路、经五路、
板仓街等主干道，形成区域
内四通八达的交通路网。

项目区位属成熟生活片
区，市政及生活配套成熟；
1号线直达迈皋桥
15分钟对接繁华市中心
项目区位
位于栖霞区迈皋桥成熟生活片区，规划中的黑墨营单
元，生活配套成熟，通达性较好，并可借势轨道交通15
分钟对接市中心。

本报告是严格保密的。

迈皋桥片区为城北板块的区域中心，配套成熟，借势地
铁一号线迅速发展，形成新兴的楼市热门区域，且目前
价格仍被低估，具有很大的升值空间
2000
2002
2005
2007
老工业区的静默
城北在老南京人的印象里就
是一个工业区
发展自成一体，人气旺盛，
迈皋桥就是城北一带的“小
新街口”，交通发达，生活
配套齐全
“几乎每走一站路，就可以
看到苏果超市，每走2到3
站，就有一近千平方的大菜
场”
转机
2002 年7 月，南京市政府
《幕燕风景名胜区发展总体
规划》出台
污染较重的企业搬迁后，腾
出来的地块将全部用于房地
产开发。房地产开发的地有
了，环境也改善了，城北获
得了难得的发展机会。

地铁，迈皋桥的分水岭
2005年南京地铁一号线开通使用，
底站为迈皋桥，城北迅速蹿红，沿
线房价迅速飙升。

林景瑞园：2006年至2007年涨幅最
快
地铁给城北楼市带来的巨大机遇，
使这一带楼盘开发迅速展开
渐成气候，主城新
兴的楼市热门
中电颐和家园、美达.浅草
名苑，大地以雅特湾等一批
中高端住宅相继入市，迈皋
桥成为主城新兴的楼市热门
区域。

市场概况
本报告是严格保密的。

和燕路
迈尧路
规划道路
近晓庄成熟生活配套社区，地块仅一面临路，周边多
为工厂和私宅，形象较差，但具有旧城改造规划利好。

1、西临规划道路，道路连接和燕路和迈尧路
规划道路，连接和燕路和迈尧路；距离和燕路约
150米，但动工日期未确定，导致本地快进入性稍差。

规划道路西侧为金陵塑胶化工厂及未拆迁的民宅，
形象很差，但有拆迁规划。

2、西北邻焊接加工厂，东北邻朗驰晓庄轿车园
西北邻焊接加工厂，但基本无噪音影响。

东北邻朗驰轿车园，排布朗驰集团旗下4家品牌4S经
销商。

北侧150米为和燕路。和燕路另一侧为大地伊里雅
特湾，将会配置2000平米商业和4000平米运动广场
3、东侧为栖霞大道
东侧500米远为栖霞大道
栖霞大道西侧，近本地块，为家具建材连锁专业市
场，百安居、红太阳、高力国际家具港
栖霞大道东侧规划为11平米的商业
4、南侧为民宅和厂房
地块南端上规划道路，道路南侧为金陵塑胶化工厂
和大量形象较差的民宅，有拆迁规划。

地块南端500米远为迈尧路，是连接迈皋桥和尧化
门最近的，此路规划将拓宽
栖霞大道
外部资源
本报告是严格保密的。

地块呈东西走向狭长状，部分坡地，整体地貌较平整，
地块边界不整齐
地块形状狭长，北端狭窄
地块南北长约1.5公里，最宽的南端约500
米，最窄的北端约50米；
在可开发用地中，北端最窄处的尺度在75米
以内，会使规划受到一定的限制；
地块1平整，无强势资源
北地块内部无强势资源，部分用地已平整；
地块内部部分用地已经平整。

地块2部分平整，局部高于地面约80公分
地块2局部地块平整；
局部高于地块约80公分。

西侧规划道路带来展示面的利好
西侧道路目前较狭窄
地块1
地块2南侧道路已修整，但目前未畅通
地块南侧道路连接百安居和地块西侧规划道
路，此道路有利于项目的进入性和形象感
地块南侧道路
地块西侧道路
内部资源
本报告是严格保密的。

小规模，地价处于劣势，在容积率和限高方面受到指
标限制。

出让面积37762.7㎡，属于小规模项目
项目总占地37762.7㎡，容积率上限为建筑面积60931.85 ㎡
目前转让楼面价格价格可达4000元/亩，高于大区域内的其它项目
本地块成交价2.68亿元，楼面价格价格可达4000元/在目前的市场环境下
土地成本已经高于大区域内的其它项目。

地块1用地性质为商业混合用地
可以寻找商业机会，让地块产生溢价空间
容积率：地块1≤1.5；地块2≤1.7
容积率控制在南京执行得非常严格，基本没有突破的空间；
根据世联对周边市场的研判，基本否定有突破容积率的需要。

限高：地块1≤24米；地块2≤35米
限高控制在南京执行得非常严格，基本没有突破的空间。

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出让面积（平方米）：
37762.7㎡（地块1：16320.3
㎡；地块2：21442.4 ㎡）
用地性质：地块1：商业混
合；地块2：二类居住用地
出让年限：住宅70年；商业40
年
容积率：地块1≤1.5；地块
2≤1.7
建筑密度：地块1≤40%；地
块2≤25%
建筑高度（米）：地块1≤24
米；地块2≤35米
经济指标
本报告是严格保密的。

问题
界定
市场问题：半封闭市场下的同质化竞争激烈。

如何跳出低品质竞争环境？
庞大的商业体量市场是否可承受。

如何消化？
价格问题：高价格敏感度竞争的市场局限。

如何实现价值提升？带动快销。