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本书中的内容和意见仅供参考，并不构
成对所述市场交易的出价或评估。

我司及其雇员对使用本书中内容所引发
的任何直接或间接损失概不负责。

数据来源：上海易居房地产研究院数据系统
出品单位 易居（中国）总部研发机构——易居研究院
总顾问 周建成
主编 祖东锋
责任编辑 王兵
编委 （按姓氏笔划数排序）
史松巍叶菁文田晶
刘絮何珍李洪昌
肖诗杜宛雅婧苗长松
姜惠娜高飞袁净
设计制作 王兵
地址 中国〃上海广延路383号文武大楼5楼200072
电话 021-60868820
传真 021-60868811
网址 www.yiju
邮箱 ehouse@vip.163
上海易居房地产研究院是具有法人实体地位的专业房地产
研发机构，经过多年努力，已经发展成为中国房地产研发
机构的一流品牌。上海易居房地产研究院拥有国内领先的
数据库资源、专家资源和研发团队，涵盖欧亿·体育（中国）有限公司、企业与项
目3个层面共10条研发线近100个关键节点，为大型国
有企业、多元化集团公司、专业房地产公司常年提供专业
咨询顾问服务。

2012年6月发行
总顾问
寄语
近年来，伴随房地产欧亿·体育（中国）有限公司的波澜起伏，有些企业
由弱到强，发展壮大，也有一些企业走向了另一个方
向。无论2012年下半年市场会是何种走向，有一点可
以肯定，未来我们这个欧亿·体育（中国）有限公司的发展将会更趋理性，而
理性的基础一定是智识！
多年来，作为易居中国集团研发总部，易居研究
院在张永岳院长的带领下，在欧亿·体育（中国）有限公司社会的大力支持下，
在房地产企业战略规划、组织管控规划、项目可研和
定位、城市进入研究等咨询顾问领域，为众多企业提
供了服务，得到了欧亿·体育（中国）有限公司和企业的高度认可，成为国内
一流的房地产专业研发机构。作为欧亿·体育（中国）有限公司智库，在新的
一年中，易居研究院将更加努力，为推动欧亿·体育（中国）有限公司和企业
的持续健康发展而不懈努力！
经济学博士
中共上海易居房地产研究院党支部书记
易居中国研发机构企业研究中心总经理
上海市经济学会城建专业委员会秘书长
IV
目录/Contents
总顾问寄语
1 以文化为引擎，打造商业地产新模式
15旅游地产运营模式和发展战略
31破解城市综合体发展模式
55体育地产的发展战略与运营模式
66影视文化地产的运作模式及发展策略
77三四线城市商业地产投资策略
91历史文化街区的开发特点和发展趋势
117产业地产发展现状与开发模式分析
134项目前期定位策划的优化与反思
147总部基地产业地产开发运营解决方案
后记
附：上海易居房地产研究院2011年工作成果
- 1 -
以文化为引擎，打造商业地产新模式
——商业地产的文化创新
随着中国住宅地产利润的日益摊薄，商业环境的日渐成熟，
在严厉的宏观调控政策背景下，进入商业地产这一“蓝海”，已经
成为众多房地产标杆企业的战略选择，“向商业地产进军”成为房
地产欧亿·体育（中国）有限公司的时代强音。

面对当前以大型购物中心为主导的传统商业地产过多以及日
益同质化业态布局的发展现实，商业地产市场新进入者更应该具
有强烈的革新意识，突破传统，寻求创新，走特色鲜明和差异化
的开发之路。唯有如此，才能在激烈的市场竞争中取胜。

一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位臵与服
务，三流商业地产卖低价与折扣。随着人们知识层次的提高与消
费观念的转变，人们对商业地产已经逐步从单一的居住或购物需
求，向购物、娱乐、休闲、精神享受等多层次的需求转换，文化
消费与文化体验渐成潮流。差异化竞争的迫切需要与文化体验型
消费需求的日益高涨，将为商业地产的文化创新创造广阔空间！
项目负责人：刘絮
产业地产顾问项目部