前言
工作任务
**企划为参与“西安**置业发展集团有限公司”之 “阳光嘉庭”住宅项目销售策划代理招标工作，根据项目实际情况，按照招标书上的要求和标准，编制 “**·阳光域销售策划方案”，本报告是**企划为本案提供之销售策略概括，是本项目销售策划报告之核心部分。

核心问题
本方案所要阐述之核心问题为 ----- 制定符合项目特性的销售执行体系。

但是本报告要解决的问题不仅限于此，在详述核心问题的同时，我们还要解决以下几个问题：
前期 ----- 如何安全入市
中期 ----- 如何获取利润
后期 ----- 如何稳定清盘
本案的不同之处在于推广策划与销售策划分由两家公司代理，因此销售体系与策划体系的对接、沟通、连动也是本案所需解决的主要问题之一。

工作思路
本报告的主要工作是“**·阳光域”的销售策划报告，**企划的思路是：
对区域市场供给产品特征和区域人群特征通过调研做出分析和描述；
结合市场空白和机会，对项目的市场定位做出建议；
对项目的规划以及产品做出评判和建议；
结合修改后的项目规划和产品并结合区域市场环境提出价格体系、销控体系；
提出销售执行的总体思路和执行要领；
推广策略、推广渠道体系、相关的营销工具等建议。

项目数据罗列：
地理位置：西安市南二环与含光路什字西南角，民生银行大厦以南；
占地面积：5710㎡
建筑规划：2栋30层高层建筑
建筑面积：37660㎡（地上：33900㎡、地下:3760㎡）
容 积 率：5.94
绿 化 率：45%
停 车 位：150个
第二章市场调研及分析
项目区域描述及判断
地段区位分析
本项目位于南二环与含光路交汇处西南角，北邻南二环、民生银行大厦，南面省旅游公司，东面为西安市镕断器厂，西面是市建筑二公司。

从区域环境来看，本项目地段具备以下特点：
街区商业托起地段价值
含光路什字是南二环众多什字中商业氛围最好的一个，以家世界为中心的街区型商业已经和吉祥村商业街连成一体，逐渐在西高新和小寨之间形成了新商业圈。

交通便利、出行便利
本项目所在地交通十分便利，紧邻西安市的“金腰带”南二环，东去可到长安路和城南其他区域、西去则可抵达西高新，沿含光路向南则到吉祥村什字，由此也可通达西高新以及西安第二大商业中心———小寨。

土地稀缺、地段珍贵
从发展的观点来看，由于本地段建筑密度大，而且旧城拆迁难度也较高，因而区域内可开发土地资源并不多。这也造成了区域内的项目大多为小规模项目。从这个角度分析，也可以反映出项目区域土地资源的稀缺性，从而体现出地段的高价值。

二环路引领本区域全面升级
随着西高新和小寨的崛起，城南经济迅速腾飞，南二环作为西安市最重要的交通干道已经成为西安的经