天宝集团办公项目 营销策划报告 2009.10 国贸经验与致观资源 策略篇 市场篇 销售篇 市场篇 市场压力 项目机会 客群来源 南通办公楼难卖 南通5A甲级办公楼更难卖 板块特点分述——特点、客群、价格、去化水平 市场饱和区 和谐共生区 缓慢发展区 巅峰之战区 从区域看，市中心勉强生存，周边板块缺乏支撑。 从客群看，本地企业占据绝对比例，外来企业多为租赁性质。 从价格看，三个区域层次明显，新区价差过大。 从去化看，周期战线过长，去化明显不如公寓类产品 四层结论： 未来发展预期 市中心——适量发展，稳定为主 港闸区——消化前期积余，控制供应 新东区——缓慢增量，与经济发展保持一致 新区——激进供应，高端项目两线竞争 网上备案在售写字楼共36个 17个项目去化率低于60% 10个项目去化率高于80% 甲级写字楼平均去化率48.41% 5A甲级写字楼的生存状况 5A甲级写字楼困境之城市能级 第三产业与职能交集能量不够，经济能级尚处起步阶段。 5A甲级写字楼困境之交通问题 与苏南隔江相望，脱离上海经济圈； 资源流失往苏南，人口呈现负增长。 困于苏北、坐失人才，创业、投资两不利。 5A甲级写字楼困境之租赁市场挤压 租金多在40以下，购买办公楼投资回报率低。 部分城市甲级写字楼情况 5A甲级写字楼的分布