2011年西康路989之6号楼营销方案
2011.01.17
【 契 子 】
售价 6.5万/㎡
上半年完成12亿销售金额
2011目标
豪宅营销的代表之作
市场：差；（2011年市场更严峻，房产税出台、准备金率上调、银行加息……）
周期：短；（3个半月销售周期，时间紧、任务重、压力大）
目标：重；（均价上涨1万/平方米，如何保证快速去化？）
现状：迷；（已成为区域内标杆，如何进一步突破更上一层楼？）
时间：紧；（2010年3月19日新品发布会）
思考一：知己
房 产 税：年前市场出现恐慌性购房趋势，预计年后房产税将是颗“重磅炸弹”。

贷款：信贷政策预计进一步收紧，购房客户资金受限，欲“购”不能。

政策限制：普陀区重点关注项目，无法分批开盘，销售难度倍增。

思考二：知天命
问题：逆势上涨，大背景不支持，我们该如何做？
【壹】
追寻豪宅发展路
豪宅不可或缺的三要素
豪宅发展的三个阶段
地段：
占有核心区位
资源：
自然资源
人文底蕴
产品：
规划、景观、
建筑、配套
装修：
大师设计、
奢华装修
全国范围内任何地区都有同样的规律
第一阶段出发点：
资源论——抢地盘，抢资源
第二阶段出发点：
产品论——土地稀缺，产品绝版
豪宅
营销体系
物业服务
会所设施
圈层体验
豪宅发展的三个阶段
全国范围内任何地区都有同样的规律
第三阶段出发点：
价值观（非资源价值）
—高端社会资源整合（世界范围）
时间积累而形成的圈层认同