恒盛集团拿地策略报告
同策房产咨询股份有限公司
一区市场策划中心2012年11月
谨呈：
PART Ⅰ
宏观层面:土地市场宏观政策面
PART Ⅱ
中观层面：全市土地市场供求梳理
PART Ⅲ
微观层面：上海未来重点规划潜力板块
PART Ⅳ
拿地策略建议
近期宏观政策解析
政府加大力度推出保障房用地，商品住宅用地减少。

上海城市规划重心外移。

PART Ⅰ
宏观政策分析
政府对于保障房供应的不遗余力，将进一步打压商品房市场，未来商品房土地供应的越发稀少，有利于品牌房企的扩张，竞争日益激烈。

国土局表示要做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，自2012年起，除招拍挂出让中溢价率超过５０％、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报。

2012.11.22日，四部委（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行）联合发文：要求加强土地储备管理，严格控制土地储备总规模和融资规模，规范土地储备融资行为，防范金融风险。其中储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。

趋势一：严控总价和单价地王的产生，对地块溢价率也有控制要求 ，未来具备稀缺资源的优质地块将受到追捧，而土地市场将迎来较好的抄底时机。

趋势二：保障性住房用地仍旧是政府未来的重点供应方向。

上海规划和国土资源管理局日前公布2012年上海住房供地计划，计划供地1000公顷，比去年增加200公顷，较去年下跌16.7%。 但值得注意的是，尽管供应减少，但保障房占供地总量的60%，而中小套型普通商品房用地则占到10%，为100公顷，意味着在总体供应基数下降的情况下，纯粹的商业住宅类型土地供应将受到进一步的挤压。

上海新一轮土地供应商业住宅供地越发稀少，造成未来拿地竞争越发激烈的现实，更利于品牌房企的扩张。