无锡市城铁新城
“恒生科技园”项目
投标提案书
2011年6月
瑾呈：无锡恒生科技园有限公司
壹家机构
【企业融投资机构资本运作平台】
I L R S
瑞 思 营 销办公市场分析
报告目录区域市场分析项目市场定位项目客户定位项目竞品研究招商推广策略和营销活动项目平面创意项目宗地分析
一、办公市场分析
商办类物业市场表现——四大一线城市甲级写字楼租金出现普涨，北京、广州、深圳分别上涨6.33%、2.95%、2.69%。

华远地产总裁任志强表示：“以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例，它去年的销售目标是120亿元，但前10个月就完成了这个任务，是政府的政策帮了潘石屹的大忙。”
在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。

严厉的调控政策打压商品住宅市场，聪明的投资客们开始热衷于商办类项目，商办项目前景可期
整体市场研究 | 政策面
贷款买二套房，首付不低于6成
办理第二次公积金贷款首付不低于5成
本地人禁买第三套，外地人禁买第二套
楼盘备案价3个月内不得提高
全市办公市场研究 | 历年供求分析
图：2006-2010年无锡办公成交量价走势
历年来看，近两年无锡办公市场的需求量有明显的增加，06年至08年办公市场处于严重的供过于求，于是一部分办公性质的用地被做成公寓入市，导致09年供应大幅度下降。

2010年，受到住宅调控的影响，办公市场迎来已现良机，供应成交量双双上扬，但实际需求量仍低于实际供应量。

无锡办公市场历年供过于求，需求量同比有所增加