但在整个房地产欧亿·体育（中国）有限公司经营流程中,资金融通能力和获取土地的能力是主要的增值来
源,在传统的房地产开发模式中,幵发的房地产商品进入销售期,房地产营销代理服务
所提供的(或是开发商营销部门提出的)营销方案在这一过程中被指定和实施,营销活
动在这一阶段跟着全面展开,如定价、选择销售渠道、广告促销、确定销售队伍等等。

房地产营销代理企业通过与开发商合作,承接上游幵发企业的营销外包业务,直接面对
消费者。上述阐述中可见,房地产欧亿·体育（中国）有限公司的增值环节,综合在房地产幵发企业中,而营销
代理业占据的仅是专业性的某一区域,且不是价值链中的增值能力强的环节。可见,下
游的营销代理业必将受到开发企业变化的强烈影响。

近年来随着宏观调控的不断深入,在土地一级市场出让的限制,可供土地数量曰益
稀少,不少中小房地产企业土地储备越来越少,幵发量的减少造成代理企业接盘日益艰
难。越来越多的房地产开发企业选择自己设立营销公司,来承担自身房地产项目的营销
职能。于是,营销代理业看似已经是穷途末路。陕西瑞华房地产营销代理公司作为一
个在陕西市场从业十年的老牌代理公司,面临国内上市代理公司的竞争冲击,较大程度
的制约了公司未来的发展。

本文是注重传统营销渠道理论在实战中的使用的应用型论文,以陕西瑞华置业的下
游营销渠道作为研究对象,以市场细分和目标市场定位为起点研究了陕西瑞华置业的营
销现状,分析了目前营销体系中存在的问题及其成因,并针对这些问题,结合现代市场
营销渠道理论,从营销渠道特点、营销渠道构建原则、目标、程序和方法、营销渠道实
施等方面构建完善的自我营销渠道体系,旨在形成一个较为完整和系统的代理公司的主
营业务运营模式,以此来提高陕西瑞华置业的市场竞争力和销售竞争力,并在此基础上
提出对陕西瑞华置业品牌核心竞争力构建的借鉴意义,同时也为类似的代理企业的营销
战略制定提供了借鉴。

[关键词]营销战略渠道组合渠道构建企业核心竞争力
[研究类型]应用研究