3、表内面积根据不同时点、口径将有些微差异，此处不做调整。

从周边热销案例客群分析得出，华新项目的目标客群定位如下：
客群范围：青浦区华新镇及周边乡镇；闵行区华漕镇及周边乡镇；西长宁区（外环到中山公园、 74路公交沿线）
公寓客群定位：年龄在20-30岁之间，普通职员为主。购房目的以首次置业（新上海人置业）和改善置业（当地人）为主，面积需求为60-100㎡间的中小户型为主；具较低房价、区域规划、交通便利是公寓客户考虑的最重要三个影响因素。

别墅客群定位：年龄在40岁以上，私营业主、企业高管、高级公务员为主，购房目的以再次改善型为主，面积需求为200㎡以上；产品品质和居住环境是客户考虑的最重要的二个影响因素。

附件 ：
二、区域消费群体分析
三、公寓产品定价分析
3.1 竞品分布
竞品选取依据：
区位相近：经济、交通、人口等因素相近；
产品相近：产品类型、户型、面积类似；
数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等
数据时间：2012年1月—2012年6月底
小结
所选竞品项目具有一定的规划与品牌知名度，公寓主力面积主要分布在80-140㎡；
竞品公寓目前成交均价11000-13500元/㎡，总价多分布在90-150万元之间，6月份成交均价基本不变，略有上涨；
2012年华新项目竞品楼盘中，万科尚源有新推量，面积段79-138㎡，共计330套，同时华新板块星尚湾名邸和西郊
半岛名苑预计年内开盘，对项目有较大冲击；
万科尚源、新城金郡和新城尚上城为精装公寓，装修标准约为1000元/㎡。

三、公寓产品定价分析
3.2 竞品概况
数据来源： cric数据库、搜房网、实地调研等
数据时间：2012年1月—2012年6月底