海口上邦广场
总体策划报告
第一部分 项目内外部因素分析
一、外部环境分析
1、十五期间宏观经济状况与零售业状况
十五期间，海口从泡沫经济中复苏，各项经济基本上都保持着较好的增长势头，并已走上良性健康发展轨道。经济总量获得了平稳的增长，综合实力也跃上新台阶。

整体经济形势良好，为零售业投资提供了良好环境，使商业氛围越来越活跃，社会购买力的增强，也对零售业的发展起了很大的促进作用。

加大对社会固定资产的投入，使新海口为零售业的发展提供了更广阔的空间，同时旧城改造等市政规划新举措的实施，有效整合完善了经营场地，也促进了零售业的发展。

2001年至2005年海口市宏观经济一览表
表1－1
地区生产总值
(亿元)
农林渔牧业总产值(亿元)
工业总产值
(亿元)
社会固定资产投资
(亿元)
社会消费品零售总额(亿元)
城乡居民存款余额(亿元)
2001
194.44
32.39
134.92
85.24
92.96
223.48
2002
203.10
27.39
161.40
93.57
101.96
252.75
2003
228.86
29.80
220.57
103.40
86.14
324.89
2004
271.52
34.67
231.43
119.28
120.92
338.20
2005
301.35
37.17
262.21
137.17
138.45
374.05
2001至2005年，海口城乡居民年储蓄存款余额平均达到年社会消费品零售总额的2.6倍，证明当地居民的潜在消费潜力较大，同时随着海口旅游业的不断发展，对零售业也有一定的带动。

现在海口零售业仍然处于相对不发达的水平，存在着商业模式同质化严重、商品缺乏特色、进货成本居高不下、旅游消费品低廉等特点。近几年多个大型零售商的进驻，商业地产的不断发展，以及本土零售商在业态和经营模式上的创新发展，逐步改变消费者的消费观念和消费模式，未来海口的零售业将呈现蓬勃发展的势头。

2、2005年海口市经济运行情况
综合经济实力快速提升
全市生产总值首次突破300亿元大关，按可比价格计算，比上年增长12.1%，增幅分别高于全国2.2个百分点、全省2个百分点，按常住人口计算，人均生产总值达到17418元。第一、二、三产业均稳步增长，产业结构更趋合理化,由上年的7.9：28.2：63.8调整为7.7：27.6：64.7。

经济增长的质量和效益继续好转
全市地方财政收入完成21.68亿元，增长24.5%，其中一般预算收入17.91亿元，增长20.5%；基金收入3.76亿元，增长48.3%。全市规模以上工业企业经济效益综合指数为193.82%；实现利税总额33.58亿元，比上年增长20.9%，其中利润总额14.81亿元，增长28%；工业产品销售率达99.2%，比2004年同期提高1.1个百分点。工业经济效益综合指数179.28，有三项指标好于上年。

经济增长的基础得到巩固
全社会固定资产投资保持适度增长，完成137.17亿元，比上年增长14.5％；外商投资规模不断扩大，全市新签外资协议合同94个，新签协议合同总投资4.56亿美元，比上年增长66.5%。全年实际外商直接投资3.79亿美元，比上年增长18.3%，“十五”期间年均递增12.3%。其中，外资企业投资2.8亿美元，增长50.1%，合资企业投资0.26亿美元，增长25.4%；消费品市场交易活跃，全市社会消费品零售总额138.45亿元，比上年增长14.5%。

人民生活水平明显提高
全市城镇单位在岗职工工资总额49.81亿元，比上年增长17.4%；在岗职工年平均工资20220元/人，增长14.8%，首次突破2万元大关（不包括私营企业、乡镇企业及个体从业人员所获取的劳动报酬）。据抽样调查，城市居民人均可支配收入9740元，增长8.4%；人均消费性支出7368元，增长8.7%。农村居民人均纯收入3829元，增长7.2%。年末城市居民人均使用面积21.4平方米，比上年增加1.3平方米，农村居民人均居住面积26.97平方米，比上年增加0.9平方米。

旅游产业的发展
全市接待过夜旅游者512.2万人次，比上年增长11.2%，全年实现旅游总收入47.2亿元，比上年增长10.4%。2006年海口市更推出多项旅游促销活动，据统计1～8月全市接待国内外旅游人数339.53万人次，比上年同期增长5%。旅游产业正处于高速发展阶段，对海口的经济具有极大的促进作用，也将带动第三产业发展，包括零售业的全面发展。

2005年是海口经济全面提速的一年，特别是在综合经济总量、零售总量、居民存款余额三方面的递增额远远高于往年平均水平。这三方面的因素表示整体经济环境给零售业的高速发展提供了良好的基础，零售业也逐步进入快速提升的阶段。

3、海口市宏观经济及未来零售业发展前景
为整合资源使零售业发展再上台阶，海口《城市商业网点总体规划》提出，力争2010年社会消费品零售总额达到244亿元，比2000年增长1倍。新商业网点规划也成为与海口城市总体发展规划、“十一五”规划相衔接最为紧密的新规划之一，对我市未来15年商业网点布局和合理发展将起到积极的引导、促进作用。

十一五期间，是海口支柱产业快速成长、基础设施进一步配套完善的重要时期，也将成为海口零售业发展的黄金期。

至2005年年底，海口市常住人口为173万。在未来5年内，海口的工业化和城市化进程加快，带来大量具有稳定收入的消费人群，同时将大力发展物流业、休闲娱乐业、旅游业，零售业将从中获益。

海口将