目录
前言 4
第一章项目概述 5
1.1、建设单位简介 5
1.2、项目地块分析 5
1.2.1、地块经济技术指标 5
1.2.2、地块的基本概况 6
1.3、地块周边资源分析 6
1.3.1、项目用地周边大环境优美 6
1.3.2、地块交通条件较便利 6
1.3.3、周边市区配套设施暂时不完善 6
第二章投资背景 7
2.1.连云港概况 7
2.2.连云港市宏观经济环境分析及预测 7
2.2.1.经济发展高位运行，总量实现历史突破 7
2.2.2.结构调整成效明显，发展质量有所提高 9
2.2.3.居民生活水平显著提高 10
2.3、城市规划分析 13
2.3.1连云港市城市性质、规模 13
2.3.2连云区规划 14
2.4、区域人口及人口流动趋势 15
2.5、政策引导健康房地产市场 16
2.5、综合分析 17
第三章连云港市房地产市场分析 19
3.1连云港市住宅市场成长状况 19
3.1.1市场投资量逐年增加 19
3.1.2市场供求趋于平衡 20
3.1.3住宅产品品质显著提升 24
3.1.4住宅价格稳步上涨 24
3.1.5住宅营销水平提高 26
3.2连云港市住宅板块划分 26
3.2.1中心区 27
3.2.2东区 27
3.2.3南区 28
3.2.4西区 28
3.2.5北区 29
3.2.6连云区 29
3.3地块区域住宅市场分析 30
3.3.1市场投资量逐年增加 30
3.3.2市场供求趋于平衡 30
3.3.3住宅产品品质显著提升 31
3.3.4住宅价格稳步上涨 31
3.3.5住宅消费群分析 32
3.3.6住宅营销水平提高 32
3.4典型项目分析 33
3.4.1久和国际新城 33
3.4.2新港国际 34
3.4.3温哥华国际花园 35
3.4.4其他 36
3.5类比城市——日照市分析 37
第四章地块区域住宅市场预测 39
4.1住宅供求预测 39
4.1.1住宅供应 39
4.1.2住宅需求 41
4.2住宅产品预测 42
4.3住宅价格预测 42
4.4住宅消费群变化预测 42
4.5住宅营销水平预测 44
第五章项目分析 46
5.1、连云区区域研究分析 46
5.2、项目的动态SWOT分析 46
5.2.1、项目“动态SWOT”分析 46
5.2.2、本项目主要竞争板块分析 50
5.2.3本项目区域与核心竞争板块对比分析 50
5.3项目综合分析及建议 51
5.4综合分析市场可行性 53
第六章项目开发 55
6.1、土地升值潜力初步评估 55
6.2、项目方案初步定位 55
6.2.1、立即开发与作为土地储备优劣势分析 55
6.2.2、初步规划方案 56
6.3、工程计划 57
6.4、销售计划 57
第七章项目价格评估及项目投资收益分析 59
7.1项目价格评估 59
7.1.1项目所在区域房地产价格分析 59
7.1.2项目核心竞争板块商品房价格 59
7.1.3项目所在区域房地产价格走势分析 60
7.1.4本项目开发期价格评估及价格变化预测 60
7.2、项目开发成本测算 61
7.3、项目资本金投入及投资收益测算 61
7.3.1销售收入的初步估算 61
7.3.2项目财务静态投资分析 62
第八章风险分析及规避提示 63
8.1、市场风险分析 63
8.2、经营管理风险分析 63
8.3、金融财务风险分析 63
第九章结论建议 65
9.1、结论 65
9.2、建议 66