南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告
前言本报告从宏观环境、项目地现状、项目定位研究、财务可行性分析等几个方面对二中和十一中地下停车场综合项目的可行性进行了逐层深入的调查与研究，经过调研我们发现南京市第十一中学及第二中学周边区域的存在着停车设施严重供给不足，市场对停车场的需求十分迫切。

第一部分 十一中和二中地下停车场综合项目背景分析
1. 立项目的（项目综合说明）1.1 项目说明十一中待建地下停车场范围——十一中停车场建在十一中(南大附中)操场下，东起鼓楼街，西至十一中操场跑道，南起鼓楼二条巷，北至渊声巷路。二中待建地下停车场范围——位于鼓楼区东北部地区的南京市第二中学停车场建设项目，地点位于操场地下，东起青石村，西至一OO二工厂宿舍，南起长江新村住宅楼，北至紫竹林。1.2 项目所在区域宏观环境分析1.2.1 鼓楼区的规划鼓楼区位于南京城区中部偏西北，是南京市政治、经济、文化的中心城区，也是江苏省委、省政府、省市旅游局所在地。鼓楼区全区面积24.68平方公里，东以中山路、中央路为界，与玄武区为邻，南以汉中路、汉中门大街为限，与白下区、建邺区接壤，西以长江夹江为界，北以护城河、大桥南路、挹江门里以中山北路为界与下关区相连。全区总人口为638330人，总户数为199951户，人口密度为每平方公里25864人。其中受过高等教育的人群占33.35%，人口数量为203387人。详情见下表。表1 鼓楼区人口受教育程度分布
6岁及6岁以上人口合计 大学文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小学文化程度人数 609858 203387 162954 149171 73914 比重 100 33.35 26.72 24.46 12.12
1.2.2 鼓楼区主要经济指标
图1 鼓楼区主要经济指标
鼓楼区的主要经济指标如上图1所示。工业总产值实现了3.56亿元，比去年同期增长了42.8%；全社会固定资产投资完成9.98亿元，比去年同期增长40.8%；实现社会消费品零售总额31.16亿元，比去年同期增长了22.9%。鼓楼区作为南京市最早成型的经济、政治、文化中心是南京市的重要组成部分，周边生活和商业配套非常成熟，南京市的三大商圈几乎全被鼓楼区归入囊中，经济地位可见一斑。1.3 相关政策法律环境1.3.1 对停车场所的相关政策法律环境在国家政策和各地汽车保有量增长两方面的压力之下，我国的各主要城市，都开始对停车场的规划和建设予以高度关注，南京也对停车出台或即将出台一些政策。住宅车库的契税自今年4月1日起，住宅车库的契税征收比例从2%上调至4%。但是由于南京市拥有产权的车库比例相当低，大部分的车库转让行为都是通过使用权转让或者租赁形式，因此目前市场对车库契税调整的反应不大。停车配建标准2003年5月，南京市规划局针对南京的实际情况实施了新的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》，规定一般住宅区中，每10户要有8个以上停车位，每一幢别墅则要配备1.5个停车位。凡是建筑面积超过1000平方米的新建筑物应配建相应的停车位。即将出台的新的小区停车配建标准，将老城区新建小区车位比从原来的0.3提高到0.8，即达到10户8个停车位标准，而老城区外的新建小区，停车配建标准则要达到1，即1户1位；社会停车场周围200米范围内不许设路边停车；对商场则要求达到最低每1000平米2-2.5个车位。针对在路面上停车的情况，《关于切实加强我省城市公共停车设施管理工作意见》提出路内停车场不得占用人行道的盲道设置，停车泊位必须满足以下条件：双向道12米以上，容许双侧停车，8-12米容许单侧停车，不足8米禁止停车，单行道和巷弄都是9米以上容许双侧停车，6-9米容许单侧停车，不足6米禁止停车。1.3.2 汽车产业的相关法律政策新《汽车产业发展政策》在今年6月发布的新《汽车产业发展政策》中明确提出，“各城市人民政府应根据本市经济发展状况，以保障方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设施的规划和建设，制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施。为规范城市停车设施的建设，建设部应制定相应标准，对居住区、商业区、公共场所及娱乐场所等建立停车设施提出明确要求。”新《汽车贷款管理办法》央行和银监会于2004年9月中旬联合公布了新的《汽车贷款管理办法》，该办法将自2004年10月1日起施行。新《办法》对车贷业务品种进行细分，并扩大了放贷机构范围。在个人汽车贷款和用于商业用途的企业汽车贷款方面，新《办法》沿用1998年的规定，设定了最长为5年的贷款期限，并彻底终结“零首付”，贷款买车最少要自付两成，贷款车辆价格为裸车价格；贷款人将建立信用档案。1.4 南京市私家车保有量与停车泊位对比分析
图2 南京市2004年车辆保有量与泊位比
1999年的时候，我市的机动车只有13万辆，停车位是6万个，几乎是每2辆车拥有1个车位。大约10万多个。根据有关部门统计,目前（2004年）南京市的机动车保有量已经超过60万辆，其中私家车占了20%，将近12万辆。今年2月份，私家车比去年同期增长了57%。与私家车保有量迅速增长形成鲜明对比，南京市的停车场发展过于滞后，尤其是对社会开放的收费停车场。南京目前共有各类停车场近1400处，泊位75000余个。其中只有697处共30000个泊位是向社会开放的（包括路内临时占道停车场、路外停车场和建筑物配建停车场），开放的比例近40%。目前南京机动车拥有量与公共停车位之比为7.7：1，私家车拥有量与公共停车位之比为4：1。由此可以看出，目前南京市对停车场的需求缺口很大，而且随着人们收入的提高，中国入世后车价的下跌，越来越多的人能够圆一个有车梦，那么，给爱车寻求一个挡风遮雨的泊位的需求就会更为迫切，所以未来几年内南京市对于车位的需求将有持续的增长。1.5 南京市目前停车场的经营现状及成因分析目前，南京市整体停车位日渐捉襟见肘，但是停车场的经营状况却呈现的是冷热两重天。一方面地面停车场和地面的临时停车位总是爆满，另一方面，在南京的地下停车场总是处于“吃不饱”的境地，即使在新街口的繁华商业区，平均也有20%-30%的闲置率。出现路面和地下这样的反差，主要原因是路面停车方便、费用低。南京地下停车按小时收费，一般分为中车6元、小车5元，如果是电子计费，1小时零5分钟就要收12元。而路面收费停车一般是车次收费，从天亮停到天黑都行，中车5元、小车4元。目前地上地下收费差距悬殊，不仅使地下停车场发展受阻，还使停车场的投资建设单一地落在政府身上，更使司机享受不到完善的停车服务。2. 项目市场调研结论摘要调研目的通过对二中、十一中周边交通状况、人口情况、经济发展状况、私家车保有量、车流量等市场影响因素的调研，了解当地对停车场的目前及未来的需求量，从而为当地的科学合理规划提供有效的依据。调研范围二中地下停车场项目的调研范围：以南京二中操场为中心点，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至南瑞路。该区域内居住区较多，人口密度大，有工人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区、蓝山国际公寓、城市先锋及汇林绿洲等。