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摘要..........1
一、 经济环境：经济增速放缓，物价水平仍然较高.3
二、 政策环境：调控措施严厉程度高于全国.........13
1. 全国政策：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化........13
2. 北京政策：严厉程度高于全国，政策更具体多样.16
三、 市场分析：住宅市场量价出现调整，商办市场供不应求.19
1. 商品房市场：供需均有所下降，价格基本保持稳定..............19
2. 住宅市场：下半年量价齐跌趋势显著，刚需为市场主力........25
3. 写字楼：供应量仍处于低位，销售价格与租金继续上涨........80
4. 商业用房：供不应求依然严重，售价租金均有上涨..............89
5. 二手房市场：受影响大于新房，部分区域降价明显..............99
四、 土地市场：量价齐跌，出让金总额下降，寒冬来临.......102
五、 开发企业：多数房企业绩下滑，市场集中度提高.......... 111
六、 市场展望：鼓励自住需求，企业降低市场目标..............117
1. 政策趋势：坚持房地产调控不动摇，自住性需求得到鼓励......117
2. 房产市场：量价调整继续，近郊小户型产品继续成为热点......118
3. 土地市场：推地以配套保障房为主，成交量与金额继续下降...119
4. 企业表现：拿地减少，推盘更加谨慎，降低业绩目标............. 121
研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统
数据支持：CREIS 中指数据，fdc.soufun

摘要
一、 宏观环境：经济增速放缓，房地产调控政策严厉程度引领全国
2011 年，北京市经济继续增长，人民收入水平进一步提高，但GDP 增速放缓至8.1%，处于各省市较低水平，也低
于全国GDP 增速9.2%；产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升；CPI 为近十年来最高5.6%，九年来首次高于全国
水平（5.4%），但四季度以来涨幅有所放缓，年底降至4.4%，物价水平得到基本控制；固定资产投资增长13.3%，基本
与2010 年持平，但远低于全国水平23.6%；国内消费需求增速下降，贸易逆差进一步拉大。

在全国房地产调控持续加码，商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进一步落实的同时，北京作
为首善之都，调控政策在严厉程度上更高于全国，“外地户籍人群纳税五年方能购买”给市场带来显著影响。另一方面，
北京的调控政策更具体多样，其中保障房建设计划超额完成，新增贷款占房地产开发贷款新增额比重过半。

二、 市场分析：住宅市场量价出现调整，商办市场供不应求
(1) 总体表现：销售面积降至近年低点，价格上涨势头得到遏制
北京住宅市场成交低迷，价格涨势得到控制，写字楼及商业用房市场则供不应求，销售价格继续上涨，同时空置率下
降，租金上涨。价格方面：商品房销售均价近年来首次下跌，微。。。