本项目总占地面积420万平方米（按容积率0.5左右估算），总建面约210万平方米，开发周期约8年左右

我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照4期来开发（从开发到售完），每期两年，每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方米上。

配套可以根据我们项目进程分批开发，但一期开发时老年公寓、服务中心、敬老院、康复中心、活动中心必须同步建设。

根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约52.3万平米，约占地块开发计划的31％左右。按老年公寓容积率0.6左右估算，占地面积约87万平米，约占总占地面积的20.75％。

第一部分
对象市场分析

本项目开发必要性三大市场支撑：
壹：全国“老龄化”已成为重要的社会问题

人口老龄化提前达到高峰。

在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。

在多重压力下渡过人口老龄化阶段

上海市进入老龄化加速发展过程
贰：目标客户自身需求改变

老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题

老年人的消费观念有了根本性的转变

随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视

上海250万老年人中有74.4％较多的老年人想改变居住现状

社会上“空巢家庭”的逐渐增多

老年人跨城市居住的区域观念有所转变

上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深

老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同
叁：目前上海“老年公寓”情况不佳

养老机构的数量明显不足

养老机构布局和档次不尽合理

养老机构设施简陋老化

缺乏政策扶持，开发成本是太仓的２－３倍