摘要
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的
城市化进程，房地产尤其是商业不动产是最具前导性和拉动性的欧亿·体育（中国）有限公司力量。随着
房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业不动产特别是城市综
合体无疑将成为刺激消费、带动投资的发动机，也必然成为中国城市化的主力引
擎和地方政府提倡的主要产品模式及城市形象名片，甚至是拉动地方经济的引擎，
从某种意义上讲，中国未来城市开发的竞争也是综合体的竞争，谁拥有城市综合
体，谁就拥有城市的未来！
不可否认，“地段”对于商业地产的重要性，但随着城市中心土地面积的不断
缩减、新城社区的不断开拓以及私家车保有量的快速增长，新城区化发展的趋势
已经成为一种历史的必然，城市居民新区消费观念也有所改变，不再坚持“唯中
心是从”的保守观念，对新城区的特色商业乐于尝试。而新城区的大型城市综合
体也利用规模优势打造功能齐全、有特色的综合商业来吸引消费和提升区域板块
价值，在这里，消费者不但可以得到中心区域集中的购物服务，还能享受多种业
态组合的一站式消费服务。本文就以在成都新城区打造大型城市综合体的成都华
侨城为例研究城市综合体的前期定位与规划。

华侨城集团于2005年进驻成都以来，总体3000亩大盘逐步呈现，致力于在
城市西北造一座城，其中商业布局作为其核心项目之一重点打造，并将成为其持
续盈利和价值增长的核心优势项目。本文作者将以该项目为例，结合国内外先进
的分析方法，就城市综合体的前期定位和规划展开研究，通过对成都城市特征及
商业业态分析、项目区域地块分析和成都华侨城商业项目的SWOT分析等从项目
规模、业态、特色、目标消费群等多方面进行项目定位，并规划项目业态配比。

最后，作者通过对项目目前已呈现的运营情况进行分析，给予验证。通过这一系
列的研究，希望可以对城市综合体或类似项目前期开发规划时起到借鉴作用，更
利于项目的后期运营。

关键词：城市综合体、成都华侨城商业、项目定位、项目规划