中文摘要
2007年，美国房地产次贷风波引发全球性金融危机最终导致全球经济陷入
衰退，这场全球性金融危机对中国经济尤其房地产欧亿·体育（中国）有限公司产生了巨大影响。随后，
中国政府出台一系列针对宏观经济运行及房地产欧亿·体育（中国）有限公司的调控政策，房地产开发企
业普遍遭遇市场销售下滑、开发资金紧张，企业融资问题日益突出。在这样的背
景下，研究房地产私募股权基金融资模式对S公司具有十分重要的意义。

西方学者对现代融资理论体系MM理论、权衡理论、优序融资理论和金融成
长周期理论等主要代表学派观点进行研究总结，并结合大量的实证研究成果，指
出现代融资理论为企业提供从不同角度分析资本结构问题和融资决策影响因素
的理论依据。值得注意的是，尽管现代融资理论观点在西方发达国家已经得到大
量实验验证，但是在发展中国家由于融资环境发生改变而未必完全符合现代融资
理论观点，因此，本文考虑到中国的政治经济、市场体制等影响因素，研究更为
适应国内房地产开发企业解决融资问题的融资模式。根据现代融资理论和国内外
实证研究，本文以S公司为研究对象，分析S公司房地产业务的开发现状及融资
情况，并深入分析S公司房地产现有融资模式存在的问题及原因等，提出引进私
募股权基金是解决S公司房地产融资问题的最佳途径。在比较研究了私募股权基
金几种组织形式的优缺点后，融合信托制和有限合伙制各自的优点设计出“信托
募资+有限合伙管理”联合融资模式。随后，针对这种联合融资模式的实施提出
相应的实施要点和保障措施，从运营框架、组织结构和风险应对策略考虑，组建
有限合伙制的基金管理团队、构造矩阵组织结构并借鉴柔性管理、股票期权激励
计划和团队双层报酬激励方案等，使这种联合融资模式达到理想的运营效果。

本文结合信托制和有限合伙制设计了“信托募资+有限合伙管理”联合融资
模式，这种联合融资模式融合了两种组织形式的优势。在此基础上，进一步研究
这种联合融资模式的可操作性，设计实施要点和保障措施，通过构建更加理想的
运营框架、优化组织结构并提出积极的风险应对策略等，使这种联合融资模式更
具有实用性。本文运用相关理论工具和案例研究设计房地产融资模式，对其他房
地产开发企业拓展直接融资渠道和探讨私募股权基金融资模式提供了研究借鉴。

关键词:房地产融资模式，私募股权基金，信托制，有限合伙制