德州某住宅项目营销推广策划案

2005年目 录

市 场 篇3

一、城市基本情况3

二、德州房地产市场现状特征及发展趋势6

三、德州高端住宅市场概况12

四、本案前期SWOT分析24

产 品 篇25

一、客源定位及项目定位25

二、项目建议28

推 广 篇40

一、案名建议40

二、VI设计（略）41

三、广告表现41

四、推广建议42

五、SP推广部分46

六、广告推广预算54

营 销 篇55

一、销售策略构想55

二、各阶段销售任务及重点工作构想56

三、推案时机构想57

四、价格体系58

五、销售现场构想58

六、销售组织及人员构想61

合 作 篇64

一、公司优势分析64

二、销售总代理合作方式及服务收费（标准版）65

市 场 篇

一、城市基本情况

1、德州市概况：

地理位置：

德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部。北依北京、天津，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海与内陆双重优势。德州自古就有“九达天衢”、“神京门户”之称，是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错，京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，交通设施的发达为德州经济发展奠定了良好的基矗

辖区面积：

德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县，总面积10356平方公里。

人口与居民生活：

至2003年末，德州市总人口546.02万人，155.2万户，其中非农业人口125.93万人，增长6.1%，农业人口420.08万人。全市城镇居民人均可支配收入7019.3元，增长9.8%，人均居住面积12.4㎡，增长6.3%。

历史沿革：

德州历史悠久，早在旧石器时代，就有人类生息繁衍。传说射日的后羿就生活在这里；大禹治水，三过家门而不入，留下千古美谈；三国时期，刘备曾在平原任过县令；唐代书法家颜真卿任平原郡太守时留下千古书碑——《东方朔画赞碑》。

德州自秦汉以来，为历代封建王朝州府县衙所在地。1946年6月德州解放，当年经中央人民政府同意设立县级德州市。解放后，德州地区的划区有过几次变动，1990年1月商河、济阳两县划济南后即成现在建制。1994年12月17日，经国务院批准，撤销德州地区设立地级德州市。

气候特点：

属暖温带大陆性季风气候，气候特点受季风影响显著，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风回暖快，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升。

经济发展：

综合：近年来德州围绕建设“城郊型农业、商贸型城市和能源、化工、纺织基地”的发展目标，大力实施工贸和开放带动战略，工业和商贸流通业发展迅速，同时放手发展民营经济，经济总量取得了较大的提高，产业结构得到了进一步优化，2004年全市国内生产总值686.9亿元，比上年增长17.1%,是七年来增幅最高的一年。三次产业比例由上年的18.4：50.3：31.3，调整为17.2：52.5：30.3，产业结构更趋合理。

工业：截至2004年末，全市规模以上工业企业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）突破1400家，比上年增加243家，资产合计600亿元，比上年增加91.2亿元，实现产品销售收入800亿元，比上年增加270亿元，利税突破100亿元。利税过亿元的企业达到21家，比上年增加11家。其中恒升、恒源、莱钢永锋、德齐龙、齐河晨鸣、泰山体育器材6家企业利税超过2亿元。2004年德州市工业规模和效益提高幅度较大，工业成为推动经济快速增长的主要力量。目前已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个欧亿·体育（中国）有限公司为主的工业体系。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地。

农 业：德州土地广阔而肥沃，是中国北方重要的粮棉果蔬生产基地和中国有名的秸杆养牛示范区。全市农业人口420万人，已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。农业产业化龙头企业达690家，金锣、双汇、鲁西牛业相继竣工投产，**集团、中澳禽业已进入国家级产业化龙头企业行列。畜牧业是该市农业的一大支柱产业，被列为全国6大秸杆养牛示范区之一。平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。棉花是该市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县，2004年棉花总产达26.2万吨，是近十年来产量最高的一年。

商贸流通：德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站。市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场，商贸型城市已见雏型。德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通欧亿·体育（中国）有限公司重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市潮，庆云商品城进入“山东市场30强”，被列为省重点培育的批发市常目前全市各类市场共805处，其中年交易额超过亿元的87处。2003年全市实现社会消费品零售总额187.2亿元，比上年增加28.5亿元。

2、德州市市区概况：