2011年中国房地产市场展望中国指数研究院中国房地产指数系统2011年中国房地产新政解析“国八条” 房产税新政对相关各方的影响2010中国房地产市场总结2011中国房地产市场展望目 录“国八条”限购差别化信贷税收加大保障性住房建筑力度加大土地供应量明确约谈问责制明确房价调控目标坚持和强化舆论引导确保落实稳定预期 差别化信贷：二套房首付60%，利率1.1倍税收：二手房买卖不满5年全额增收营业税2011年新政：“国八条”力度超过2010年，限购政策最为突出2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。表：“国八条”具体内容及点评政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉明确房价调控目标，稳定预期文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中从未出现。此举用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。实施限购措施和利用舆论引导合理需求文件要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”此前已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一，这次文件的限购规定更加严厉、涉及的城市更广，主要体现在以下几个方面：（1）覆盖范围更广，包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市和房价过高、上涨过快城市（预计总数将至少达到40个）；（2）购买限制更严，此前仅南京、深圳两地在制定政策时考虑了居民现有住房套数，本地户籍居民家庭若有2套住房则不得再买，其他城市则无论有几套住房，均可再买一套住房，部分城市甚至只在少数中心区域实行限购，而“国八条”在所有限购城市均提出，有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭不得购买，将大大影响改善性需求的释放，将对高端住宅产生更为显著的影响；（3）跨区域限制更严，此前的规定是，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得提供按揭贷款买房，但此次直接提出不得购房，严厉程度明显高出以往。具体内容：是2010年调控政策的升级和深化，政策力度更强改进土地招拍挂制度，增加保障房供给不放松确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。多数措施是对以前政策的强调，比如三类住房用地不低于住房建设用地比例的70%，增加公共租赁住房的供应等，逐步扩大住房保障制度覆盖面是新提法，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，单一的“价高者得”的土地招拍挂制度有了明确的改进方向。税收、信贷政策进一步升级，合力抑制投资投机需求买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；该措施加大了二手房交易成本和购买费用，严厉程度较之以往进一步加强，将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。由于此前二套房首付已为50%，预计该政策对市场实际影响较小，更多在心理层面。落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，扩大调控政策对市场的影响。具体内容：是2010年调控政策的升级和深化，政策力度更强各地细则：北京最为严格，多数城市力度与“国八条”一致，成都、青岛等地相对宽松 截至2月24日，已有上海等17个城市出台细则（济南未正式出台，但山东省政府已要求济南限购）。各城市在限购套数上没有区别，但在限购区域和纳税证明时限上有一定差异，北京最为严厉，上海、天津等6个城市与国八条基本一致，全市限购且需提供一年以上纳税证明，而成都、青岛等9个城市相对宽松，限购区域仅限主城区，其他城市暂未明确。2011年中国房地产新政解析国八条” 房产税新政对相关各方的影响2010中国房地产市场总结2011中国房地产市场展望目 录